Inspektoři nemovitostí - šestipodlažní cihlový dům z roku 1938 s 23 jednotkami

4.4.4.1

Inspektoři nemovitostí – šestipodlažní cihlový dům z roku 1938 s 23 jednotkami

Ing. František Valeš

Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí - odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí, například před rekonstrukcí. Na příkladu šestipodlažního cihlového domu z roku cca 1938 s celkem 23 jednotkami si ukážeme nejčastější závady a jejich navrhovaná řešení.

 NahoruInstalace

Nejvážnější potíže jsou především se zastaralostí rozvodů - tedy elektřina, voda, plyn, topení a také odpady. Zejména u elektroinstalace je s tím spojeno zvýšené bezpečnostní riziko kvůli možnosti vzniku požáru. Dříve se používaly hliníkové vodiče, u kterých je ale v současnosti problém s nedostatečnou kapacitou a s jištěním, které neodpovídá současným nárokům na počet a příkon spotřebičů v domácnosti.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii již byla výměna rozvodů elektro a plynu ve společných prostorech provedena dříve, zato rozvody vody a topení jsou v původním stavu, vedené po povrchu stěn koupelen. Kanalizační stoupačky jsou také původní litinové, částečně zanešené usazeninami. Vzhledem ke stáří objektu tedy doporučujeme provést kompletně nové rozvody vody, kanalizace a topení (včetně nadimenzování potrubí).

 NahoruOkna

Velkým problémem dále bývají okna. Jejich celková kvalita, provedení a především nedostatečné izolační vlastnosti. Záleží samozřejmě na počtu oken, na jejich rozměrech a míře poškození, ale náklady na opravu starých oken se mohou velmi rychle vyšplhat na úroveň pořizovací ceny nových oken.

Na uvedeném příkladu bytového domu byla před několika lety okna na hlavním schodišti vyměněna za plastová (součinitel prostupu tepla U = 1,1 W/m ² K - vyhovující). Okna nicméně nebyla úplně kvalitně osazena a po celém obvodu vznikla prasklina, kterou je vhodné zapravit pružným tmelem.

Do světlíků a komůrek byla ponechána původní dřevěná okna, značně opotřebená a s nevyhovujícími tepelně izolačními parametry, která doporučujeme vyměnit za nová. Vzhledem k malému rozměru oken by se cena měla pohybovat okolo 3 000 Kč/ks.

 NahoruHydroizolace

U starších nemovitostí se často vyskytuje netěsná nebo chybějící hydroizolace základů a spodní stavby, případně podlah ve sklepě či přízemí. Mezi obvyklé projevy závady se řadí vlhnutí spodních částí obvodových stěn, vzlínání vody do svislých konstrukcí, degradace podlah v úrovni terénu nebo v suterénu (boulení, plíseň, dřevokaz) a degradace povrchové úpravy soklů. Nutná oprava zpravidla zahrnuje provedení nové hydroizolace a drenáže. Pokud je nefunkční i vodorovná hydroizolace podlah na terénu, je nutné jejich vybourání a kompletní nové provedení celého souvrství.

V kontrolovaném bytovém domě bylo zjištěno pronikání vlhkosti do zdiva ze strany od dvora, v celkové délce cca 16 bm. Nápravou bude provedení nové hydroizolace a drenáže (plošný liniový drén 300 mm pod úroveň podlahy suterénu - v tomto případě tedy do hloubky 1,5 m, svislá hydroizolace stěny, geotextilie, betonový žlábek, výkop a zásyp, povrchová úprava terénu, kontrolní a čistící šachta, napojení do kanalizace).

 NahoruNosné konstrukce

Nejvážnějšími závadami bývají především trhliny ve svislých nosných konstrukcích a případná poškození dřevěných nosných konstrukcí (dřevěné trámové stropy a krovy).

Nejčastějšími příčinami trhlin v nosných konstrukcích jsou různě sesedající základy (dům založený na více horninách, promrzání základů) či přetížení základů v důsledku dodatečné nástavby nebo změny ve způsobu užívání. V první řadě je nutné zjistit, zda se jedná o aktivní či pasivní trhlinu. Pasivní trhliny stačí vhodným způsobem vyspravit, aktivní je nutné dále řešit se statikem.

K ověření, zda se jedná o aktivní či pasivní trhliny se používají sádrové terče. Terče je nutné v pravidelných intervalech kontrolovat - pokud se v terči objeví trhlina, zaznamená se datum a šířka. Zaznamenané výsledky je nutné průběžně vyhodnocovat a v případě značné šířky aktivní trhliny (v řádu cm) nebo jejího rychlého rozvoje okamžitě řešit jako havarijní stav.

K nadměrným deformacím krovu dochází např. vlivem přetížení po výměně střešní krytiny nebo provedenými neodbornými zásahy (při vestavbě obytného podkroví apod.). Jak ukazuje schéma působení sil v krovu (na obrázku), krov může vytlačovat do strany nedostatečně zakotvenou pozednici. Hlavními projevy deformací krovu jsou trhliny ve štítových stěnách či viditelné deformace pozorovatelné na krytině střechy.

Obdobně jako trhliny v nosných konstrukcích je nutné deformace krovu řešit se statikem.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla zjištěná nadměrná deformace krovů, vzhledem k závažnosti situace bylo navrženo provést posouzení statiky.

Dále byla zjištěna poškození (obnažení výztuže) nosných desek balkonů a římsy, ve všech případech je nutná sanace poškozených míst, zabraňující korozi výztuží.

 NahoruStřešní krytina

Další z nejčastějších závad, vyskytující se zejména u starších bytových domů, je střešní krytina na hranici životnosti (v některých případech i za hranicí).

Často je tato závada spojena s chybějící tepelnou izolací střechy, případně se závadami krovů vzniklými působením vlhkosti či napadením dřevokazným hmyzem. Nevyhovující stav střešní krytiny vyžaduje okamžitou opravu, následky zatékání do krovu a ostatních konstrukcí se mohou významně prodražit. Cenově se rekonstrukce střechy řadí k nejnáročnějším opravám, počítejte s částkou okolo 2000 Kč/m2 střechy (bez zateplení).

Ve zkoumaném bytovém domě se střešní krytina nacházela v celkově špatném stavu, s polámanými a drolícími se pálenými taškami. Po realizaci opatření týkajících se krovu doporučujeme celkovou výměnu střešní krytiny.

 NahoruKlempířské prvky

Obvyklou závadou u většiny starších nemovitostí je chybějící či nedostatečná údržba klempířských prvků, zejména poškozené nátěry a lokální či plošné napadení korozí. V krajním případě může dojít až k proreznutí klempířských prvků a následnému zatékání do konstrukcí. Obzvláště problematické je zatékání z mezistřešních, zaatikových či přechodových žlabů.

V kontrolovaném bytovém domě bylo zjištěno proreznutí římsových parapetů v posledním nadzemním podlaží, v celkovém rozsahu 16bm parapetů, a dále opotřebované nátěry dešťosvodů. Vzhledem k plánované rekonstrukci fasády doporučujeme celkovou výměnu parapetů, zatímco dešťosvody stačí mechanicky očistit a natřít 2-3 vrstvami vhodného nátěru.

 NahoruExteriéry

Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývají neupravený terén přivádějící srážkovou vodu k obvodovému zdivu, neudržované oplocení pozemku, a případně poškozené či nedostatečně vyspádované zpevněné plochy (zejména dvory činžovních domů).

Při dřívějších úpravách v okolí domu (např. kanalizační / vodovodní přípojky apod.) se může stát, že SVJ opomene dokončit úpravy terénu v bezprostřední blízkosti obvodových stěn a terén zůstane nevhodně vyspádovaný – tak, že přivádí srážkovou vodu k základům budovy. V takovém případě nezbývá, než terénní úpravy dokončit – vyspádovat terén směrem od objektu a provést podél stěn nový okapový chodníček. Okapový chodníček lze provést z betonových dlaždic (vyspádovaných od fasády). Nejedná se o příliš náročnou úpravu, náklady na provedení nového okapového chodníčku dosahují cca 400 Kč / bm.

Další zjevnou závadou, kterou jsou vlastníci jednotek často schopni dlouhá léta ignorovat, je neexistující nebo dožilé oplocení pozemku. Provedení nového oplocení se však může prodražit – náklady se pohybují od 200Kč/bm až po několik tisíc dle zvoleného standardu. Obzvláště problematické jsou zdi mezi dvory činžovních domů, kde jsou dvory v různých výškových úrovních – takové zdi bývají často vlivem tlaku zeminy vychýlené, v mezním případě hrozí i jejich zřícení. Oprava takové zdi zahrnující její statické zajištění může být výrazným zásahem do rozpočtu SVJ.

Vybetonované zpevněné plochy, které se stále nacházejí na mnoha dvorech činžovních domů, bývají často plošně popraskané a v celkově nevyhovujícím stavu. Tato závada je často zkombinována s nedostatečným vyspádováním či neexistencí dvorní vpusti, na ploše se tedy při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Také tato závada se může společenství vlastníků jednotek prodražit - odstranění stávajícího povrchu, příprava podkladu a položení nové vyspádované zámkové dlažby přijde zhruba na 1000Kč za m².

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii bylo zjištěné dožilé oplocení před kompletní rekonstrukcí - podezdívka plotu je vlivem tlaku zeminy vychýlena směrem do ulice, zatímco pletivo, sloupky plotu a branka byly dlouhodobě neudržovány a jsou silně poškozeny korozí.

Dále se před objektem nachází poškozená betonová plocha, včetně několika poškozených schodišťových stupňů.

 NahoruFasáda, sokly a tepelná izolace fasády

Fasáda tvoří jednu z hlavních částí nemovitosti a její případné rozsáhlejší opravy znamenají u bytových domů náklady přes 100 tis. Kč (pouze fasádní vrstva bez zateplení). Závady v povrchu soklů (část fasády mezi terénem a úrovní podlahy 1NP) mohou prozrazovat vzlínání zemní vlhkosti do obvodových konstrukcí.

Nejobvyklejšími závadami fasád bytových domů bývají opadávající fasáda ve stavu před celkovou rekonstrukcí (případně fasáda provedená ze závadného materiálu s příměsí azbestu) a poškozená soklová omítka v důsledku vzlínání vlhkosti. Z méně významných závad lze často narazit na drobné trhliny ve fasádní omítce, či napadení fasády řasou.

V případě celkové rekonstrukce fasády je vhodné spojit rekonstrukci fasády se zateplením obvodových stěn objektu. Podle posledních informací by měly být v roce 2015 spuštěny dotační programy pro bytové domy (Nová zelená úsporám pro Prahu, případně IROP pro regiony), ze kterých bude možné energeticky úsporná opatření částečně financovat.

Častou závadou je opadávající fasáda ve stavu před celkovou rekonstrukcí. "Opravu je nutné provést dříve, než začne přes poškozenou fasádu pronikat voda do obvodových stěn. Dále hrozí odpovědnostní riziko, pokud by byl někdo opadávající fasádou zraněn, nebo by došlo např. k poškození automobilu," říká Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt. Náklady na opravu vč. nového nátěru se mohou pohybovat od cca 400Kč/m² (pokud se poškození týká jen menší části fasády a zbytek stačí očistit tlakovou vodou a natřít) až po 800Kč/m², pokud je nutné provést otlučení celé fasády. Významnou částí se na těchto nákladech podílí lešení, které je pro provedení prací nezbytné. Pokud je nutné lešení postavit na obecním pozemku, náklady se zvýší o poplatek za zábor.

Pokud je rekonstrukce fasády spojena se zateplením, lze počítat s náklady cca 1200-1800Kč/m² dle zvoleného materiálu a architektonického řešení.

Obvyklou závadou u většiny starších nemovitostí je vzlínání vlhkosti do zdiva soklu a následné poškození (opadání) soklové omítky. Řešením je rekonstrukce povrchu soklu a provedení dodatečné hydroizolace obvodových stěn a drenáže po obvodu stavby (viz sekce Hydroizolace v jednom z předchozích článků).

U starší výstavby malých bytových domů se občas vyskytuje obložení fasády závadným materiálem s příměsí azbestu – eternitem. Tento ve své době populární materiál přináší (kromě potřebného provedení nové fasády) také starosti a náklady spojené s jeho likvidací. Právní předpisy neumožňují odstraňování azbestových materiálů svépomocí, likvidaci by měla provádět firma vlastnící povolení o zacházení s nebezpečnými odpady. Odpady obsahující azbestová vlákna lze ukládat jen na skládky k tomu určené, poplatek za uložení eternitu se běžně pohybuje okolo 5000 Kč za tunu.

Například rychlý postup výstavby nebo nepříznivé počasí při provádění fasád mohou zapříčinit vznik drobných trhlin v omítce. Vytvoří se síť nepravidelných trhlin, které se již zpravidla nezvětšují, ale v důsledku pronikání vlhkosti by postupně mohlo dojít k rozrušení fasádní omítky. Opravu je vhodné svěřit specializované firmě - po důkladné přípravě podkladu (odstranění dutin, přezkoušení pevnosti fasády a očištění povrchu) je možné trhliny menší než 0,2 mm (tzv. vlasové trhliny) přetřít speciálním nátěrem. Trhliny velké 0,2- 0,5 mm je nutné přestěrkovat stěrkovou omítkou, přebrousit jemným smirkovým papírem a následně přetřít vhodným nátěrem. Trhliny větší než 0,5 mm je vhodné vyspravit vhodným tmelem. Podle rozsahu prasklin lze uvažovat s náklady cca 250Kč/m², včetně sjednocení fasády novým nátěrem.

Poměrně častou závadou je napadení fasády řasami, které se s oblibou usazují zejména na severní stěně objektu a ve vlhkých místech. Odstranit řasy by mělo být relativně snadné – stačí fasádu očistit tlakovou vodou s přídavkem čistícího přípravku. Dále doporučujeme provést nátěr fasády vhodným materiálem, zabraňujícím dalšímu usazování řas. Cena ošetření fasády by se měla vejít do 200Kč/m².

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla zjištěna nezateplená opadávající fasáda před celkovou rekonstrukcí. Vzhledem k záměrům SVJ bude rekonstrukce fasády spojena s celkovým zateplením objektu.

 NahoruBalkony, lodžie a terasy

Na úvod je…