Dotaz:
Jsme s manželem majitelé bytu. Byt se nachází v bytové jednotce kde je celkem 6 bytů. Každý majitel vlastní 1/6. Chceme přemluvit zbytek majitelů aby jsme se stali SVJ. Oni nechtějí. Jak je máme přemluvit?
Odpověď:
V této věci bude rozhodující, zda v domě již došlo k vymezení bytů jako samostatných jednotek prostřednictvím tzv. prohlášení vlastníka, či nikoliv.
Pokud k vymezení jednotek prohlášením vlastníka již došlo a pokud jsou alespoň 4 jednotky v domě, kde je jednotek alespoň 5, ve vlastnictví alespoň 4 různých vlastníků, je vznik SVJ povinný, a to dle ust. § 1198 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Ze znění dotazu se však domnívám, že jednotky v domě až doposud vymezeny nebyly a dům se nachází ve spoluvlastnictví, přičemž s vlastnictvím jednotlivých podílů je spojeno právo užívat konkrétní byt.
V takovém případě zákonná povinnost vzniku SVJ neexistuje.
Ve prospěch rozdělení domu na samostatné jednotky a pro dobrovolný vznik SVJ lze argumentovat zejména tak, že tím bude jednoznačně určeno, které části domu tvoří konkrétní jednotky ve výlučném vlastnictví jednotlivých osob a které jsou společnými částmi domu.
Stanovami SVJ pak budou výslovně upravena pravidla pro správu domu a pozemku, práva a povinnosti členů SVJ atd.
Vlastníci nově vymezených jednotek budou svobodnější v nakládání s nimi. Zároveň budou lépe chráněni před takovým jednáním ostatních vlastníků, když jejich jednotek se nijak nedotkne.
Domnívám se, že samostatně vymezené jednotky mají vyšší hodnotu na realitním trhu než spoluvlastnické podíly k celému domu. Samostatné jednotky lze také lépe prodat.
V případě spoluvlastnictví celého domu jsou dle ust. § 1127 občanského zákoníku z právního jednání týkajícího se společné věci všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (tzv. solidární odpovědnost). Zatímco v případě vzniku SVJ dle ust. § 1194 odst. 2 občanského zákoníku platí, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vznik SVJ tak minimalizuje závazková rizika svých členů.
Z mého pohledu lze tedy založení SVJ jednoznačně doporučit.
