4.1.8
Domovní řád – závazná úprava chování v domě či souhrn doporučení?
Mgr. Adriana Kvítková
Řada společenství vlastníků jednotek pravidla fungování v domě upravila kromě stanov či prohlášení vlastníka také domovním řádem. Domovní řád pak představuje soubor pravidel pro chování jednotlivých vlastníků v domě, především pak pro užívání společných prostor.
Společenství vlastníků jednotek se následně s odkazem na domovní řád (stanovy, prohlášení či rozhodnutí shromáždění) domáhá respektování pravidel chování vlastníky jednotek, a to na základě ustanovení § 1176 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník" nebo jen OZ), podle kterého je vlastník jednotky povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Potud je vše zcela v pořádku. V praxi se ovšem poměrně často setkáváme s domovními řády, které stanoví jednotlivým vlastníkům zcela neúměrné povinnosti či zákazy, jež jsou navíc prakticky jen stěží vymahatelné. Bohužel v těchto případech se jedná o nepochopení povahy a účelu domovních řádů, které by měly mít spíše doporučující charakter a jejichž cílem by mělo být zajištění pohodlného a pokud možno bezproblémového soužití vlastníků v domě, a to právě s ohledem na problematickou vymahatelnost pravidel v nich obsažených.
Při přijímání pravidel chování je nutno si uvědomit, že vymahatelné (soudně a exekučně) budou pouze ty zákazy, povinnosti či omezení, které vyplývají ze zákonné úpravy. Pokud by tak domovní řády obsahovaly povinnosti či zákazy, které by šly nad rámec zákonné úpravy, vymahatelné nebudou a budou mít pouze doporučující (případně odstrašující) charakter.
Typicky bývá součástí domovního řádu úprava nočního klidu v domě od 22.00 do 6.00 hodin, kdy jsou vlastníci, i jiní obyvatelé domu či jejich návštěvníci, povinni zdržet se všeho, co by noční klid rušilo.
Toto pravidlo je obsaženo v ustanovení § 34 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů. V případě porušení nočního klidu se tak mohou dotčení vlastníci obrátit na městskou policii, příslušnou krajskou hygienickou stanici či rušení nočního klidu řešit vlastnickou žalobou na zdržení se takového závadného jednání podle ustanovení § 1013 odst. 1 OZ.
Podle ustanovení § 1175 odst. 1 OZ platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon těchto práv.
Tímto ustanovením by se tak společenství vlastníků měla při tvorbě domovních řádů řídit. Dalším vodítkem může být již citované ustanovení § 1013 odst. 1 OZ, podle kterého platí, že vlastník pozemku (v tomto případě vlastník jednotky) se zdrží všeho, co působí, že imise, tedy odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikají na pozemek (do jednotky) jiného vlastníka.
Imise však jednak musejí být nepřiměřené místním poměrům a zároveň musejí podstatně omezovat obvyklé užívání pozemku (jednotky) dotčeným vlastníkem.
V kontextu tohoto ustanovení tak můžeme dojít k závěru, že např. domovním řádem stanovený zákaz kouření na balkonech, které mají jednotliví vlastnící ve výlučném užívání, bude zákazem nepřiměřeným. Lze si jen těžko představit, že kouř z cigaret bude imisí, jež je nepřiměřená místním poměrům, ač je cigaretový zápach zajisté nepříjemný, a která zároveň podstatně omezuje ostatní vlastníky jednotek v domě.
Další návod na uchopení problematiky úpravy pravidel chování v domě [zde se konkrétně jednalo o omezení vlastníka jednotky při užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu ("Airbnb") ve stanovách SVJ] přinesl Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení č. j. 26 Cdo 854/2022-209 ze dne 15. března 2023.
Nejvyšší soud připomíná, že povinnou náležitostí stanov [§ 1200 odst. 2 písm. f) OZ] jsou i pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, a dovozuje, že těmito pravidly by většinou mohly být buď nahrazeny dosavadní domovní řády, anebo by mohl být ve stanovách vytvořen základ pro tvorbu domovního řádu, který by vycházel z pravidel určených stanovami. V úvahu přichází např. pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči. Tato pravidla se však mohou týkat jen užívání společných částí, proto ani zde nemá omezení vlastníka bytu své místo. Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník jednotky je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 o. z.). Musí však vždy jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je vskutku upravit užívání společných částí, nikoli ve skutečnosti omezit nakládání s bytem (jednotkou).
Touto optikou můžeme dojít k závěru, že je zcela nepřípustné, aby domovní řády zakazovaly kouření v bytech, chov domácích mazlíčků, grilování na terasách, jež mají jednotliví vlastníci ve výlučném užívání apod.
Ačkoli můžeme dojít k závěru, že např. grilování na terase či chov zvířat v bytě může představovat imise ve smyslu ustanovení § 1013 odst. 1 OZ, nelze tyto bez dalšího předem zakázat domovním řádem (ani stanovami), takový zákaz by byl v rozporu ustanovením § 1175 odst. 1 OZ, jelikož by mohl zkracovat jednotlivé vlastníky v právu na svobodné užívání jednotky.
Až pokud by např. kouř vznikající grilováním či pach způsobený chovem zvířat omezoval ostatní vlastníky v domě podstatným způsobem a nad míru přiměřenou místním poměrům, mohli by se vlastníci u soudu domáhat vůči rušiteli, aby se svého závadného jednání zdržel.
Domovní řády je proto nutné vnímat jako soubor pravidel pro poklidné soužití vlastníků jednotek v domě a při jejich tvorbě pamatovat na to, že zákazy a omezení nad rámec zákonné úpravy nejsou vymahatelné.
Plošné zákazy určitých činností, které nejsou v rozporu se zákonem, navíc nebudou pouze nevymahatelné, ale budou také neplatné, jelikož budou představovat omezení vlastnického práva v rozporu s ustanovením § 1175 odst. 1 OZ.
Závěrem dodáváme, že uvedené se vztahuje i na úpravu pravidel chování ve stanovách, prohlášení vlastníka či přijatých jako rozhodnutí shromáždění.
NahoruIlustrace na případu z praxe
Ráda bych vznesla dotaz ohledně zákazu grilování. Naše SVJ v rámci shromáždění chce odhlasovat zákaz grilování na předzahrádkách, které jsou společnými prostory s výlučným užívacím právem pro jednotlivé byty. Ráda bych zjistila, zda takový zákaz je možný a následně…
