5.3.1
Fotovoltaická elektrárna na bytovém domě spravovaném společenstvím vlastníků jednotek
Ing. Lenka Haráková
Některé ekonomické aspekty pořízení a provozování fotovoltaické elektrárny (FVE)
V roce 2023 jste si na stránkách tohoto časopisu mohli přečíst stejnojmenný článek, který vycházel z tehdy platné legislativy, výkladů a judikatury. V roce 2025 došlo ke změně právních předpisů, zejména zákona o daních z příjmů (dále "ZDP") – novelou č. 87/2025 Sb. a k vydání navazujícího výkladu Generálního finančního ředitelství – Sdělení k novému způsobu daňového odpisování zařízení sloužících k výrobě elektřiny ze slunečního záření v návaznosti na zrušení § 30b ZDP (dále "Sdělení"). A v neposlední řadě přinesla nové poznatky v oblasti pořizování a provozování FVE v podmínkách SVJ i praxe. S ohledem na uvedené skutečnosti jsme přistoupili k aktualizaci textu
Změny a doplnění jsou zpracovány pod poznámkami níže.
NahoruZařazení majetku
Fotovoltaické zařízení představuje jeden funkční celek, který je tvořen stavební částí a technologickou částí. Tzv. stavební část představují zejména nosné konstrukce na budově, elektrorozvody a zemnění – jsou součástí nemovité věci a jejich pořízení včetně stavebních úprav spojených s jejich vybudováním představuje technické zhodnocení stavby (TZ). Tzv. technologická část, tedy zejména fotovoltaické panely, měniče a rozvaděče, se z účetního a daňového pohledu považuje za samostatný movitý majetek (samostatně odpisovaný dlouhodobý hmotný majetek, resp. hmotný majetek).
Podle části 2.2 Sdělení je-li FVE zdrojem elektrické energie pro konkrétní budovu (dům) podle stavebních předpisů, pak je FVE jako celek odpisována jako součást této budovy ve smyslu Přílohy č. 1 k ZDP: "Nedílnou součástí domů, budov a staveb (stavebních děl) jsou zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla."
V části 3.1 Sdělení pak najdeme toto odůvodnění:
"Základním principem posuzování FVE jako hmotného majetku pro daňové účely je oddělení stavební a technologické části stavby FVE a jejich samostatné odpisování ve smyslu § 26 odst. 2 ZDP. To platí, pokud není FTVE zdrojem el. energie pro konkrétní budovu (objekt)."
Protože FVE pořizovaná a provozovaná společenstvím je primárně určena pro zásobování příslušného bytového domu elektřinou (vznik přebytků a jejich prodej není zpravidla cílený), dalo by se na základě Sdělení dovodit, že se v daném případě ustoupilo od rozdělení FVE na část stavební a část technologickou (toto dělení vyplývalo nejen z výkladů, ale i z judikátů) a celá FVE je považována za součást stavby – bytového domu spravovaného společenstvím. Setkala jsem se ale i s názorem, že to platí pouze v případě pořízení FVE současně se stavbou, na které je vybudována (např. FVE je projektována spolu s novým bytovým domem).
Vzhledem k dřívějším výkladům a judikátům i k výše uvedené nejasnosti ve Sdělení lze zřejmě nadále vycházet i ze situace, kdy technologická část FVE je považována za samostatnou věc – hmotný movitý majetek.
S ohledem na výše uvedené zařazení FVE, resp. jejích částí, lze dojít k závěru i ve věci určení vlastnictví FVE pořízené na domě ve správě SVJ: zatímco stavební část bude vždy součástí společných částí, a tudíž ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, technologická část by jako samostatná věc mohla být pořízena i do vlastnictví SVJ.
Budeme-li ale považovat za součást stavby i tzv. technologickou část FVE, bude celá FVE vždy společnou částí domu, a tudíž ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v daném domě.
Protože určení a popis společných částí je povinnou náležitostí prohlášení [§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 OZ], mělo by po dokončení instalace FVE dojít v tomto smyslu k doplnění prohlášení.
NahoruFinancování pořízení FVE
Standardními zdroji financování pořízení FVE, a to jak stavební, tak i technologické části, jsou příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (konkrétně část příspěvků označovaná jako "fond oprav", kterou ovšem většina SVJ účtuje jako dlouhodobou přijatou zálohu, nikoli jako fond), dále úvěr, příp. dotace nebo dar.
Pokud by SVJ pořizovalo technologickou část FVE do svého vlastnictví, doporučuje se, aby vytvořilo vlastní zdroj financování tohoto majetku – vlastní jmění nebo fond, a to převodem části zdrojů dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku (která je účetně závazkem SVJ, tj. cizím zdrojem financování) použité na úhradu výdajů na tento majetek. Tak bude majetek SVJ "kryt" vlastním zdrojem financování a současně "fond oprav" snížen o použitou částku. Při použití úvěru (taktéž cizí zdroj financování) lze pak postupovat obdobně, tj. současně se splátkou úvěru vytvářet vlastní zdroj ve výši splacené jistiny.
Pořízením stavební části FVE, resp. celé FVE, je-li považována jako celek za součást stavby, dochází k rozšíření vybavenosti stavby – k modernizaci bytového domu (§ 33 odst. 3 ZDP). Z pozice vlastníků jednotek jde tedy o TZ hmotného majetku – jednotek (§ 33 odst. 1 ZDP), o kterém účtují zpravidla jen vlastníci jednotek, kteří jsou právnickou osobou a vedou účetnictví. Z pohledu SVJ, které je v pozici správce cizího majetku, je to náklad na správu domu; účtuje se obdobně jako oprava společných částí (oprava cizího majetku) v účtové skupině 54 – Ostatní náklady.
NahoruOdpisování FVE
FVE, která není majetkem SVJ, samozřejmě SVJ účetně ani daňově neodpisuje. Stavební část, která je, jak bylo uvedeno výše, vždy součástí budovy, potažmo jednotek (vložením prohlášení přestala z účetního a daňového pohledu budova jako samostatný majetek existovat), tedy SVJ standardně odpisovat nebude. Jenom kdyby vlastnilo v domě jednotku (například nebytový prostor), by se provedené TZ mohlo promítnout (v závislosti na výši výdajů na jeho pořízení) do výše odpisů společenstvím vlastněné jednotky (zvýšila by se její hodnota).
Pořízením technologické části FVE do svého majetku nabývá SVJ movitý majetek a má povinnost uplatňovat u něho účetní odpisy, a to podle odpisového plánu, který si v souladu s účetními předpisy stanoví.
Daňové odpisování technologické části ve vlastnictví SVJ pak přichází v úvahu za situace, kdy SVJ plynou z provozu FVE zdaňované příjmy, tj. prodává přebytky vyrobené elektrické energie do sítě. V takovém případě může uplatnit časový odpis po dobu 240 měsíců podle § 30b ZDP, ovšem jen v poměrné výši odpovídající podílu prodané elektřiny na celkovém množství elektřiny vyrobené v jeho FVE.
Jak již bylo zmíněno v úvodu, zvláštní režim…
