Dotaz:
Jak svolat shromáždění SVJ, případně realizovat hlasování mimo zasedání, když:
1. Členové výboru rezignovali na svoji funkci
2. Členové SVJ jsou rozhádáni a nedokáží se domluvit, aby bylo shromáždění svoláno z podnětu vlastníků jednotek dle § 1207 NOZ.
3. Vzhledem ke stávající epidemiologické situaci není ani vhodné shromáždění svolávat, proto bych chtěl z titulu firmy, zajišťující správu domu, využít hlasování formou per rollam. V domě bude nutno schválit roční uzávěrku a plán nejnutnějších oprav na rok 2020.
Mám na takový úkon právo? Ve stanovách SVJ ani v uzavřené příkazní smlouvě není tato situace řešena.
Odpověď:
Způsob svolávání orgánů SVJ je nutnou součástí stanov – viz ust. § 1200 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Právě stanovy tedy určují způsob, jakým se má shromáždění svolávat.
Pokud tak stanovy nečiní, lze vyjít ze zákona. Z ust. § 1207 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že shromáždění k zasedání svolá statutární orgán SVJ, kterým je výbor nebo předseda.
Správcovská společnost, která pro SVJ na základě příkazní smlouvy vykonává některé činnosti, statutárním orgánem SVJ není, a proto nemůže shromáždění sama svolat (nevyplývá-li ze stanov něco jiného).
Další možností je, že shromáždění svolají vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dva z nich.
Tazatel však uvádí, že statutární orgán SVJ momentálně není obsazen a že vlastníci sami nejsou schopni shromáždění svolat.
Pokud jde o hlasování mimo zasedání (tzv. per rollam), za současné situace by se určitě jednalo o nejvhodnější způsob rozhodování.
Nestanoví-li stanovy jinak, lze per rollam hlasovat pouze tehdy, pokud svolané shromáždění není způsobilé se usnášet (§ 1211 odst. 1 občanského zákoníku).
Současná pandemická situace velmi zkomplikovala, resp. znemožnila konání zasedání shromáždění SVJ. Proto dle ust. § 18 odst. 1 ve spojení s ust. § 19 odst. 1 zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, až do 30. 6. 2021 platí, že lze hlasovat per rollam i pokud to výslovně nepředpokládají stanovy. Další podmínky rozhodování mimo zasedání stanovené zákonem, popřípadě stanovami, nejsou dotčeny.
Stanovy SVJ k dispozici bohužel nemám, proto se nemohu vyjádřit konkrétně v návaznosti na jejich obsah.
Ideálně by však nyní mělo dojít k zorganizování hlasování per rollam, v rámci kterého by v prvé řadě došlo k obsazení statutárního orgánu a dále by bylo rozhodnuto ve všech ostatních urgentních záležitostech.
Pokud stanovy neurčují pro hlasování per rollam jinak, bude třeba vyjít z ust. § 1211 odst. 1 ve spojení s ust. § 1207 odst. 1 občanského zákoníku, na základě čehož rozhodnutí per rollam navrhnou vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dva z nich.
Mám však za to, že v praxi bude jediným řešením této situace, pokud tazatel jako smluvní správce pro členy SVJ vše předem naplánuje a připraví. Na příslušných listinách pak pouze zajistí podpisy (odpovídajícího počtu) členů SVJ.
