Dotaz:
Ve stanovách a zákoně se počítá s nadpoloviční většinou vlastníků a nadpoloviční většinou přítomných vlastníků. Jak je to ale u jednání náhradního shromáždění, pokud se hlasování týká věci, která požaduje nadpoloviční většinu všech vlastníků? Toto ustanovení je neměnné a nelze jej ani zvýšit, ani snížit. Hledal jsem u SVJ aktuálně a v moha dalších článcích a nic jsme nenašel.
Odpověď:
Novelou občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů), která se stala účinnou dne 1. 7. 2020, došlo mimo jiné ke změně ust. § 1210.
Toto ustanovení po novelizaci upravuje nový institut tzv. náhradního shromáždění u společenství vlastníků jednotek.
Dle ust. § 1210 občanského zákoníku platí, že SVJ může uspořádat náhradní shromáždění, pokud to připouští stanovy. Náhradní shromáždění je pak způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
To je vše, co občanský zákoník k tomuto institutu stanoví. Důvodová zpráva k novele také žádné další informace v tomto směru nepřináší.
Proto se domnívám, že pokud stanovy či zákon pro přijetí rozhodnutí v určité otázce určí nutnost kvalifikované většiny, není možné tuto kvalifikovanou většinu žádným způsobem snižovat ani v případě náhradního shromáždění. Pokud se tedy náhradního shromáždění nezúčastní dostatečný počet vlastníků, o otázkách vyžadujících vyšší kvorum bohužel nebude možné rozhodnout.
Zároveň je třeba říci, že i náhradního shromáždění se nakonec mohou zúčastnit všichni vlastníci jednotek (resp. potřebné kvorum). V takovém případě by samozřejmě bylo možné rozhodovat i o těch otázkách, které vyžadují kvalifikovanou většinu.
Pokud se v určité věci nepodaří rozhodnout kvůli nízké účasti vlastníků ani na náhradním shromáždění, doporučuji upořádat hlasování mimo zasedání – tzv. per rollam.
Tento způsob hlasování je upraven v ust. § 1211 až § 1214 občanského zákoníku.
Dle ust. § 1211 odst. 1 občanského zákoníku lze v případě, že svolané shromáždění není způsobilé usnášet se, písemně navrhnout, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání, a to i pokud tato možnost nevyplývá ze stanov.
Dle ust. § 1214 občanského zákoníku dále platí, že většina se při tomto způsobu hlasování počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.
Závěrem ještě upozorňuji na ust. § 1209 odst. 3 občanského zákoníku, dle kterého může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
