dnes je 21.10.2020

Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1209

15.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.4.5.5.5.4
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1209

JUDr. Petra Kejvalová

[Přehlasovaný vlastník jednotky]

Komentované ustanovení zakládá právo vlastníka jednotky obrátit se za splnění určitých podmínek na soud, a to s následujícími návrhy:

  1. přehlasovaný vlastník jednotky má právo v případě, je-li pro to důležitý důvod, obrátit se na soud s návrhem, aby soud rozhodl o záležitosti týkající se správy domu a pozemku a případně, aby soud dočasně zakázal podle napadaného rozhodnutí jednat (odst. 1)
  2. každý vlastník jednotky má právo, je-li pro to důležitý důvod, obrátit se na soud s návrhem, aby soud rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění sice řádně předložena k rozhodnutí, nicméně pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, o takové záležitosti nebylo rozhodnuto (odst. 3)

Novelou, tj. zákonem č. 163/2020 Sb., s účinností od 1. 7. 2020 se komentované ustanovení oproti dosavadnímu znění změnilo, a to následovně:

  1. Odstavec 1 věta prvá doznala novelou změny, došlo ke zpřesnění tohoto ustanovení a byla odstraněna dřívější nadbytečnost a nejednoznačnost tohoto ustanovení, a to ve dvou bodech:
    • - úprava týkající se aktivní věcné legitimace, kdy nadále je uvedeno, že právo na soudní ochranu dle odst. 1 má každý přehlasovaný vlastník jednotky. Dříve bylo v tomto ustanovení poněkud nadbytečně uvedeno, že takové právo na soudní ochranu má taktéž společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, přičemž zde nebyl důvod pro to, aby společenství vlastníků bylo v tomto případě samostatně zmíněno
    • - úprava týkající se předmětu soudního přezkumu, či rozhodnutí – zatímco dříve odst. 1 hovořil o tom, že soud má rozhodnout o záležitosti a již nespecifikoval o jakou záležitost se jedná, novelizované znění říká, že soud má rozhodnout o záležitosti týkající se správy domu a pozemku – (v odst. 3 však nadále zůstalo uvedeno, že soud rozhoduje o záležitosti)
  2. za odstavec 1 se vkládá nový odstavec 2, který zní: Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
  3. dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 3.

Novela pod vlivem judikatury

Zmíněná novela reaguje na problematiku komentovaného ustanovení v praxi, zejména pak na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém Nejvyšší soud vyjádřil, že přehlasovaný vlastník jednotky se může postupem dle § 1209 odst. 1 u soudu domáhat pouze určení neplatnosti usnesení přijatého shromážděním vlastníků.

V praxi dále docházelo k tomu, že dotčený přehlasovaný vlastník jednotky se obracel na soud se svým nárokem postupem dle § 12211 ve spojení s § 2582, aniž by postupoval dle § 1209.

Právo vlastníka jednotky obrátit se na soud dle odst. 1

Při výkladu komentovaného ustanovení je nejprve nutno si uvědomit, že účelem tohoto ustanovení je ochrana práv a oprávněných zájmů vlastníků jednotek, jakož i ochrana zákonnosti vnitřních poměrů společenství a aplikací komentovaného ustanovení, tedy rozhodováním soudu dle tohoto ustanovení, dochází k ingerenci veřejné moci do soukromoprávních vztahů a právě z toho důvodu je toto ustanovení nastaveno tak, že právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním vlastníků dle tohoto ustanovení je možné pouze ve výjimečných a odůvodněných případech, za splnění několika kritérií, či lépe řečeno omezení.:

Omezení osobní:

Právo obrátit se na soud dle § 1209 odst. 1 má pouze přehlasovaný vlastník jednotky.

Omezení časové:

Právo přehlasovaného vlastníka jednotky obrátit se na soud je omezeno časově, a to do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

Omezení věcné:

Právo obrátit se na soud je omezeno pouze v případech, kdy se jedná o důležitý důvod.

Aktivní věcná legitimace k podání návrhu soudu dle odst. 1 komentovaného ustanovení

Kdo je tedy oprávněn obrátit se na soud s návrhem dle § 1209 odst. 1? Aktivně věcně legitimován (tedy oprávněn) k podání návrhu dle odst. 1 komentovaného ustanovení je výlučně přehlasovaný vlastník jednotky.

Novelou došlo k úpravě dosavadního znění komentovaného ustanovení, když dosavadní znění zmiňovalo zcela nadbytečně jako aktivně legitimované k podání žaloby také společenství vlastníků, je-li vlastníkem jednotky.

Pro podání návrhu dle tohoto ustanovení je zcela lhostejno, zda je vlastníkem jednotky fyzická osoba, právnická osoba či například konkrétně původně výslovně zmiňované společenství vlastníků. Všechny tyto subjekty mají za splnění dále uvedených předpokladů právo se obrátit na soud s návrhem dle § 1209 odst. 1.

S účinností od 1. 7. 2020 je tedy uvedeno, že aktivně věcně legitimován je přehlasovaný vlastník jednotky.

Návrh nemůže tedy podat kterýkoliv vlastník jednotky, nýbrž se musí jednat pouze o přehlasovaného vlastníka jednotky – zákon tedy vyžaduje, aby se takový vlastník jednotky řádně zúčastnil shromáždění, hlasoval proti přijetí daného usnesení a takové usnesení bylo přesto přijato.

Z tohoto výkladu je patrné, že vlastník jednotky nemá právo na soudní ochranu dle odst. 1 a 2 komentovaného ustanovení v případě, že:

  • - se nezúčastnil shromáždění, na němž bylo rozhodnutí přijato, ačkoliv byl řádně pozván a nebo,
  • - se shromáždění sice zúčastnil, ale hlasoval pro přijetí usnesení, a nebo se hlasování zdržel.

Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 29 Cdo 924/2012 nelze považovat za přehlasovaného vlastníka takového vlastníka, který se shromáždění zúčastnil a zdržel se hlasování, neboť pakliže se vlastník zdržel hlasování, nedal svým postojem najevo, že s rozhodnutím nesouhlasí.

Jde-li o podmínku účasti na shromáždění, zde ještě musíme rozlišovat, zda se vlastník jednotky nezúčastnil, ačkoliv byl řádně pozván, či nikoliv. Pokud se vlastník jednotky shromáždění nezúčastnil, ačkoliv byl řádně pozván, pak jej nelze považovat za přehlasovaného vlastníka jednotky a právo dle § 1209 odst. 1 mu nesvědčí. Pakliže se však vlastník jednotky shromáždění nezúčastnil proto, že nebyl řádně pozván na shromáždění vlastníků jednotek, tedy pokud mu nebyla řádně a včas doručena pozvánka na shromáždění, a to ve formě a způsobem dle stanov a zákonných ustanovení, a na tomto shromáždění bylo přijato napadané usnesení, lze takového vlastníka považovat za přehlasovaného vlastníka jednotky.

K tomu Usnesení Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 188/2009: „nebyl-li vlastník jednotky řádně pozván na shromáždění vlastníků jednotek, tedy nebyla-li mu řádně a včas doručena pozvánka (ve formě a způsobem určeným zákonem a stanovami), přičemž vlastník jednotky se shromáždění proto nezúčastnil, lze jej považovat ve smyslu § 11 odst. 1 ZVB (poslední věta) za přehlasovaného vlastníka”3

Aktivně věcně legitimován je tedy také vlastník jednotky, který se shromáždění neúčastnil, a to z toho důvodu, že nebyl řádně v souladu se zákonem a stanovami pozván.

Pakliže je jednotka ve vlastnictví více osob, ať se již jedná o spoluvlastnictví nebo společné jmění manželů – budou tito postupovat ve smyslu § 1185 odst. 2, kdy zmocní společného zástupce, který bude jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu vykonávat.

Důležité je zmínit, že podmínka přehlasovaného vlastníka bude vykládána analogicky i v případě rozhodování shromáždění per rollam.

Pasivní legitimace dle odst. 1 komentovaného ustanovení

Pasivně legitimováno je společenství vlastníků, proti kterému návrh dle § 1209 odst. 1, respektive 2 směřuje.

Napadené rozhodnutí a možnost přezkumu soudu!!!

Co tedy může být předmětem návrhu soudu na přezkum? Komentované ustanovení hovoří o záležitosti týkající se správy domu a pozemku a o napadeném rozhodnutí a dále o záležitosti, která byla předložena shromáždění k rozhodnutí. Proti čemu tedy může konkrétní návrh soudu směřovat? Předmětem přezkumu je tedy rozhodnutí. Vyvstala tedy otázka, zda předmětem přezkumu může být pouze rozhodnutí (usnesení) shromáždění, nebo i usnesení jiného orgánu společenství – výboru či jiného fakultativně zřízeného orgánu jakým je například kontrolní orgán. Takovouto otázku přináší ustanovení § 1221, které stanoví, že se na společenství vlastníků použijí přiměřeně ustanovení o spolku, samozřejmě ve stanovených případech. Ve spojení s § 258 (které u spolku hovoří o možnosti podat návrh na neplatnost rozhodnutí orgánu spolku – nikoliv pouze rozhodnutí nejvyššího orgánu, ale obecně u jakéhokoliv orgánu spolku) se pak takováto úvaha nabízí.

Nicméně ze systematického výkladu lze dovodit, že předmětem návrhu dle § 1209 (a ostatně i z ustanovení odst. 3, které výslovně hovoří o záležitosti, o níž má rozhodnout shromáždění) lze dovodit, že lze návrh soudu směřovat pouze proti usnesení shromáždění, jakožto nejvyššímu orgánu společenství.

Návrh musí tedy směřovat proti rozhodnutí přijatému shromážděním, tedy proti usnesení shromáždění. Působnost shromáždění je upravena v § 1208, přičemž tuto působnost shromáždění lze pouze rozšířit, nikoliv však zúžit. Usnášeníschopnost shromáždění je pak upravena v § 1206.

Pravomoc soudu rozhodovat o návrhu dle § 1209

Otázkou dále je, jak má soud s podaným návrhem dle § 1209 naložit, jak může o předloženém návrhu rozhodnout, jaká je tedy jeho rozhodovací pravomoc v této věci. Obsah pojmu „rozhodnout” v komentovaném ustanovení nebyl zcela jasný a jednoznačný, když § 1209 vychází z předchozí právní úpravy § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Podle této původní právní úpravy bylo možno přezkoumat napadené rozhodnutí pouze co do jeho platnosti, ovšem soud již neměl pravomoc jej nahradit rozhodnutím soudu.

Dle právní úpravy NOZ je však možno přezkoumat platnost napadaného rozhodnutí postupem dle § 1221 ve spojení s § 258 až § 261 (ustanovení týkající se neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku). Proto dle § 1209 může soud skutečně rozhodnout. Novela NOZ účinná od 1. 7. 2020, která mimo jiné začlenila do komentovaného ustanovení odst. 2, pak vymezení rozsahu pojmu „rozhodnout” přiblížila a napříště vyloučila pochybnosti o tom, jakým způsobem mohou soudy v případě těchto sporů rozhodovat.

Odst. 2 komentovaného ustanovení, které uvádí, že soud rozhodne tak, že uspořádá právní poměry