Dotaz:
Jak nejlépe postupovat v případě, že se blíží konec funkčního období našeho výboru a vzhledem k pandemii nebudeme moci svolat shromáždění. Komplikací je i ta skutečnost, že nemáme žádné kandidáty do výboru a v této době je dosti složité diskutovat tato témata s vlastníky. Mnoho jich je i mimo centra epidemie aby se chránili a tak i alternativa "per rollam" by mohla být složitá. Je nějaký způsob jak například prodloužit období stávajícího výboru do překonání pandemie?
Odpověď:
Úvodem lze obecně poznamenat, že v záležitosti uvedené ve Vašem dotazu, - tedy blížícího se skončení funkčního období stávajících členů statutárního orgánu SVJ (výboru) za současné situace pandemie, se tyto záležitosti řeší (spolu s řadou dalších záležitostí) zákonem zvaným “ Lex Covid”. Jmenovitě jde o zákon č. 191/2020 Sb. ze dne 17.dubna 2020, o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu.
Podle § 1 tohoto zákona se nouzovým stavem pro účely tohoto zákona rozumí nouzový stav vyhlášený v souladu s čl. 5 a 6 ústavního zákona o bezpečnosti České republiky vládou České republiky v roce 2020 z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s prokázáním výskytu nového koronaviru /označovaný jako SARS CoV-2/ na území České republiky. V rámci nouzového stavu jsou pak vydávána mimořádná opatření při epidemii vládou, dále v určitém rozsahu ministerstvem zdravotnictví a také krajskými hygienickými stanicemi.
V současné době je nouzový stav vyhlášen na dobu do 12.prosince 2020, a mimořádná opatření v rámci tohoto nouzového stavu vláda postupně upravuje a vyhlašuje podle vývoje stavu epidemie,
1.
Pokud jde konkrétně o Váš dotaz, vztahují se na Vámi uváděnou situaci ustanovení § 18 až § 20 Lex Covid, tedy ustanovení týkající se situací, které vznikají v době trvání mimořádných opatření při epidemii, a v důsledku těchto mimořádných opatření je znemožněno nebo podstatně znesnadněno konání zasedání orgánu právnické osoby; tato ustanovení uvedená v § 19 a § 20, lze však podle § 18 použít (podle současného znění tohoto zákona) nejdéle do 31. prosince 2020, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak.
2.
Podle § 19 Lex Covid problémy spojené s jednáním orgánů právnických osob jsou řešeny tak, že lze podle tohoto zákona v souvislostech s vyhlášením nouzového stavu rozhodovat mimo zasedání shromáždění, a to i v případě, že podle stanov Vašeho SVJ nemáte upravenu možnost rozhodování shromáždění mimo zasedání – per rollam v jiných případech než podle § 1211 odst. 1 věta první, (tedy v jiných případech než tehdy, kdy svolané zasedání shromáždění nebylo usnášeníschopné). – To znamená z hlediska Vašeho dotazu, že na základě tohoto zákona můžete ve Vašem SVJ v případě potřeby (např. za účelem volby členů výboru na další funkční období) navrhnout rozhodování mimo zasedání shromáždění podle § 1211 až § 1214 NOZ, a to i v případě, že ve stanovách nemáte pro tyto případy uvedenu (podle § 1211 odst. 1 věty druhé) možnost rozhodovat mimo zasedání shromáždění.
Postup pro svolání a rozhodování mimo zasedání shromáždění je upraven v § 1211 až § 1214 NOZ, přičemž ve stanovách lze podle § 1211 odst. 3 NOZ určit delší lhůtu než 15 dní, ve které se mají vlastníci jednotek vyjádřit k návrhu rozhodnutí při rozhodování shromáždění mimo zasedání. Pokud ve stanovách lhůta uvedena není, činí podle § 1211 odst. 3 NOZ patnáct dní.
3.
Podle § 20 Lex Covid jsou stanovena zvláštní opatření ve vztahu k členům voleného orgánu právnických osob. Pokud uplyne funkční období člena voleného orgánu právnické osoby, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii; to platí i tehdy, uplyne-li funkční období v době 1 měsíce ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii.
V případě Vašeho dotazu však je v současné době problém v tom smyslu, že
- Do konce tohoto roku, do kdy lze podle současného znění § 18 uvedeného zákona využít ustanovení § 19 a § 20, již zbývá pouze cca 1 měsíc. Pokud tedy funkční období členů výboru Vašeho SVJ končí v současné době, pak platí, že uplyne-li funkční období členů výboru Vašeho SVJ např. ke konci listopadu t.r., nebo např. počátkem prosince, prodlužuje se funkční období, vzhledem k omezení stanovenému v § 18 tohoto zákona, pouze do 31.12. 2020 (pokud nedojde ke změně v §18 tohoto zákona). Je to z toho důvodu, že práva a povinnosti podle § 19 až § 22 tohoto zákona lze uplatnit pouze do 31.12. 2020.
- Na tento problém bylo v současné době poukazováno, ale zatím nemáme k dnešnímu dni informace, zda dojde k posunutí tohoto data, i když za dané situace to lze považovat za nezbytné.
- Teprve příští dny a týdny ukáží, zda bude toto datum posunuto (obecně vzato by takové doplnění resp. změna zákona mohla být projednána a schválena poměrně rychle ve stavu tzv. “legislativní nouze”, pokud by na něm byla shoda.
- To však nemáme možnost v tuto chvíli posoudit, zda a jakým způsobem bude tato situace řešena. V den odpovědi na tento dotaz prozatím nemáme k dispozici žádné další informace, jak bude tato situace řešena pro dobu po 31.12. 2020.
V § 20 tohoto zákona je dále stanoveno, že nesouhlasí-li člen voleného orgánu s prodloužením funkčního období podle odstavce 1, doručí nesouhlas před uplynutím funkčního období právnické osobě. V takovém případě se funkční období člena voleného orgánu neprodlužuje.
V § 20 tohoto zákona existuje také možnost použití kooptace i v případě, že ji stanovy SVJ neumožňují, avšak to -z hlediska Vašeho dotazu a možnosti prodloužení funkčního období pouze prozatím do 31.12. 2020), není třeba zde blíže rozvádět.
4.
Z obsahu Vašeho dotazu však plyne, že větší potíže Vám ve Vašem SVJ (pravděpodobně s malým počtem vlastníků jednotek-členů SVJ) činí problém získat z řad členů SVJ k tomu způsobilou osobu, která by byla ochotna přijmout funkci člena výboru. – To je, bohužel, problém řady SVJ především těch, kde je malý počet členů, a kde není zájem o výkon takové funkce (a to i v době, kdy nejsou současné problémy), když navíc často v těchto malých SVJ není nabídnuta a schválena přiměřená odměna za výkon této funkce.
Do 31.prosince 2020 tedy trvá funkční období dosavadních členů výboru Vašeho SVJ v souvislostech s uvedenými mimořádnými opatřeními (pokud nedojde k posunutí tohoto termínu v uvedeném zákoně).
Pokud však se nepodaří ve Vašem SVJ ani v příští době zvolit pro příští funkční období členy výboru (nejjednodušší by bylo znovu zvolit dosavadní členy výboru, kteří vykonávali své funkce v tomto funkčním období), pak by se nabízely možnosti, jak jsou stručně naznačeny dále. Jde především o možnosti řešení, která si vyžadují rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ – tedy shromáždění, - s tím že prozatím do 31.12. 2020 je možné rozhodnutí, která jsou v působnosti shromáždění, projednávat a schvalovat rozhodnutím mimo zasedání shromáždění (per rollam) podle § 1211 až § 1214 NOZ, a to i v případě, že to stanovy konkrétního SVJ nepřipouštějí:
4.1.
Ve Vašem SVJ byste mohli změnit stanovy v tom smyslu, že by statutárním orgánem nebyl výbor, nýbrž “předseda společenství vlastníků”, jako jednočlenný statutární orgán, (přičemž ke změně stanov SVJ nevyžaduje NOZ formu veřejné listiny (viz § 1200 odst. 5 NOZ ve znění novely NOZ provedené zákonem č. 163/2020 Sb., účinné od 1.7. 2020); pokud by však stanovy Vašeho SVJ formu veřejné listiny vyžadovaly, pak je třeba se řídit stanovami). Došlo by pak k volbě pouze předsedy společenství vlastníků, jako jednočlenného statutárního orgánu SVJ (a zřejmě by bylo nejjednodušší zvolit tímto jednočlenným statutárním orgánem dosavadního předsedu výboru SVJ, pokud by s tím potřebná většina hlasů vlastníků jednotek při hlasování souhlasila.
4.2.
Pokud by nebylo možné (po schválení uvedené změny stanov), pro nezájem buď dosavadního předsedy výboru či kteréhokoli jiného vlastníka jednotky- člena SVJ získat z řad vlastníků jednotek-členů SVJ někoho, kdo by byl ochoten přijmout tuto volenou funkci, pak by bylo možné zvolit předsedou SVJ, jako jednočlenným statutárním orgánem, jinou k tomu způsobilou osobu, která není členem Vašeho SVJ, a není tedy vlastníkem jednotky v domě spravovaném Vaším SVJ. Musí to však být osoba splňující předpoklady a požadavky pro výkon funkce člena voleného orgánu, jak to vyžaduje § 1206 odst. 2 NOZ o orgánech SVJ, a dale, nebrání jí v tom překážky podle § 153 NOZ (v rámci obecných ustanovení o orgánech právnických osob – tedy nejde o osobu, jejíž úpadek by byl osvědčen, od skončení insolvenčního řízení dosud neuplynuly alespoň tři roky, a tato osoba by tuto skutečnost neoznámila předem před zvolením do této funkce). –
Pokud by v SVJ např. nebyl nikdo např. z rodinných příslušníků členů SVJ, k tomu způsobilých, který by byl ochoten takovou funkci přijmout, leckdy to SVJ řeší tak, že je zvolen do funkce buď podnikatel ve správě nemovitostí, který také zajišťuje pro SVJ na základě smlouvy některé záležitosti správy domu a pozemku, účetnictví, a pod., - anebo existují tzv. “profesionální předsedové SVJ”, -anebo se jim říká také “létající předsedové SVJ”-, kteří se na tuto činnost specializují a nabízejí tyto služby výkonu funkce předsedy SVJ, jako jednočlenného statutárního orgánu, na základě uzavřené smlouvy s SVJ (pokud jsou shromážděním zvoleni). – To je však spojeno s náklady, protože tyto služby jsou poskytovány na základě smlouvy za úplatu, tedy smluvní cenu dojednanou ve smlouvě s SVJ.
– K tomu však je nezbytné znovu uvést, že v případě, kdy podle stanov Vašeho SVJ volíte výbor, pak by muselo nejdříve dojít ke schválení změny stanov, jak je uvedeno shora, a to v tom smyslu, že by statutárním orgánem byl jednočlenný statuární organ- předseda společenství vlastníků-.
4.3.
Stranou v této odpovědi ponecháváme další, avšak spíše jen krajní situaci, tedy -že by při selhání všech uvedených možností shora pod bodem 4.1. a 4.2.,mohlo přicházet v úvahu jmenování opatrovníka SVJ soudem podle § 165 NOZ); opatrovnictví právnické osoby se řídí ustanoveními § 486 až § 488 NOZ, přičemž působnost opatrovníka, kterého jmenuje soud, se přiměřeně řídí ustanoveními o působnosti statutárního orgánu.
V prvé řadě by si však vlastníci jednotek – členové SVJ měli vždy promyslet, a zvážit, zda skutečně není možnost řešení členství ve statutárním orgánu SVJ z řad vlastníků jednotek-členů SVJ, anebo např. z řad k tomu způsobilých rodinných příslušníků či potomků stávajících členů-vlastníku jednotek, často bydlících spolu s nimi, apod. – To je potřebné vždy zvážit na základě konkrétních podmínek v SVJ v rámci úvah o kandidátech pro členy statutárního orgánu, resp. pro zvolení jednočlenného statutárního orgánu SVJ. – Ve Vámi uváděném případě by bylo nejvhodnější přesvědčit dosavadní členy výboru, aby souhlasili se svou kandidaturou také pro příští funkční období - což by v současné době mohlo být pro Vás nejjednodušším řešením).
Závěrem lze tedy doporučit, aby členové SVJ vzali v úvahu všechny okolnosti, a pokusili se tuto záležitost vyřešit tak, aby byli schopni si zabezpečit činnost statutárního orgánu SVJ tak, aby správa domu, v němž se nacházejí jednotky v jejich vlastnictví v rámci bytového spoluvlastnictví, byla vykonávána a zajišťována v souladu s jejich oprávněnými potřebami a s právními předpisy. Vždyť pouze sami vlastníci jednotek tvoří členskou základnu v SVJ, a měli by být vedeni zájmem o dobrý stav svého majetku a jeho udržování a případně zvelebování; svůj majetek si spravují v rámci právní úpravy bytového spoluvlastnictví sami pro sebe a pro nerušené bydlení, a z toho by měli všchni take vycházet.
Stručné shrnutí
- Za současné situace v rámci nouzového stavu a přijatých mimořádných opatření je sice prodlouženo funkční období členů výboru Vašeho SVJ, které by jim mělo uplynout v současné době, - avšak vzhledem k tomu, že se blíží konec roku, jde o prodloužení funkčního období pouze na poměrně krátkou dobu, a to do 31.12. 2020 (pokud v mezidobí nedojde ke změně § 18 Lex Covid, což lze považovat za potřebné.
- Pokud potřebuje SVJ rozhodovat záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění- včetně např. voleb členů volených orgánů, pak lze využít podle Lex Covid rozhodování mimo zasedání shromáždění, a to i v případě, kdy stanovy SVJ takové rozhodování pro tyto záležitosti neumožňují – avšak podle současného znění § 18 uvedeného zákona opět pouze do 31.12. 2020, pokud nedojde ke změně; v současné novele Lex Covid, vyhlášené 13.11. t.r. ve Sbírce zákonů jako zákon č. 460/2020 Sb., zůstala ustanovení § 18 až § 22, jichž se týká dotaz, beze změny.
- Není-li v SVJ možné z řad svých členů-vlastníků jednotek zvolit výbor např. pro nezájem vlastníků jednotek-členů SVJ o funkci ve statutárním orgánu, může SVJ zvážit schválení změny stanov tak, že bude v SVJ zaveden jednočlenný statutární organ – předseda společenství vlastníků. Pokud ani tuto funkci nelze obsadit volbou někoho z členů SVJ, lze použít řešení, že bude zvolena jiná osoba než člen SVJ předsedou SVJ (jako jednočlenným statutárním orgánem), přičemž lze případně využít “profesionálních předsedů SVJ”, kteří tyto služby nabízejí, a s nimiž v případě zvolení sjedná SVJ příslušnou smlouvu.
