Dotaz:
Jeden z vlastníků bytů našeho domu, který svůj byt trvale neobývá, již dest let neplatí dohodnuté poplatky a nereaguje na písemné ani ústní domluvy a zcela ignoruje veškeré požadavky z mé strany i ze strany bytového družstva Průkopník, které je naším garantem a správcem. Dostalo se mi informace z vedení družstva, že úhrada dlužné částky bude předepsána ostatním vlastníkům bytů, což je zcela nepřijatelná alternativa, podporující nezákonné počínání jmenovaného na úkor řádně platících vlastníků. Předpokládám, že existuje precedens, který může být východiskem z této nezáviděníhodné situace a řešením pro naši svízelnou situaci, kterou jsme nijak nezavinili.
Odpověď:
K výše položenému dotazu si dovolujeme předně uvést, že i vlastník, který svůj byt neobývá, je povinen se o tento byt starat a platit shromážděním vlastníků řádně schválenou výši příspěvků na správu domu a záloh na úhradu služeb. Pokud vlastník jednotky tuto svoji povinnost neplní, měl by být vyzván statutárním orgánem k jejímu splnění, a to spolu se stanovením lhůty, dokdy je povinen nezaplacené a splatné nedoplatky uhradit. V případě, že vlastník jednotky na výzvy k úhradě nereaguje, nezbude statutárnímu orgánu společenství (kterým může být i externí správce), než vymáhat tyto nedoplatky soudní cestou, a to s ohledem na povinnost členů statutárního orgánu k péči řádného hospodáře. Pokud by členové statutárního orgánu nechali předmětné nedoplatky vlastníka jednotky promlčet, vystavují se riziku, že můžou být následně povinni nahradit společenství vlastníků vzniklou škodu.
V krajním případě lze následně použít i postup dle ust. § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, na základě kterého může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (byť toto řešení se většinou týká jiných než finančních povinností vlastníka jednotky). Předpokladem k využití tohoto postupu je, že společenství vlastníků již bude disponovat vykonatelným rozhodnutím soudu (tedy musí proběhnout s příslušným vlastníkem soudní řízení) a porušení soudem stanovených povinností musí být činěno způsobem omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.
Nesplnění finančních závazků přiznaných vykonatelným rozhodnutím je ovšem možné řešit i výkonem předmětného rozhodnutí (přičemž v rámci výkonu rozhodnutí může být nařízen dokonce i prodej jednotky daného vlastníka).
