3.4.7.5
O péči řádného hospodáře a syndromu vyhoření u popelnic SVJ
doc. PhDr. Ing. Jan Urban, CSc.
Být členem výboru SVJ je v českých podmínkách zvláštní forma dobrovolného pokání. Pokud byste hledali v inzerci práci, kde je hlavní náplní neustálé obhajování vlastní existence, správa cizího majetku pod palbou podezřívavých pohledů a právní odpovědnost hraničící s hazardem se zdravím, pravděpodobně byste na ni neklikli. Přesto tisíce "odvážných" každý měsíc zasedají k fakturám za výtahy a k revizím plynu.
NahoruPrávní rámec: Bič jménem "péče řádného hospodáře"
Zatímco soused z třetího patra vidí ve vaší činnosti především "podezřele vysokou odměnu", zákonodárce na vás hledí neúprosnou optikou § 159 OZ. Péče řádného hospodáře není jen prázdná fráze pro slavnostní příležitosti. Je to zákonná povinnost jednat s nezbytnou loajalitou, znalostmi a pečlivostí.
V praxi to znamená, že jako člen výboru musíte rozumět požární bezpečnosti, účetnictví, zákonu o službách a psychologii davu. Judikatura Nejvyššího soudu (např. NS 29 Cdo 5036/2015) jasně říká, že pokud člen orgánu nemá pro určitou činnost potřebné znalosti, je povinen zajistit si pomoc odborníka. Pokud to neudělá, jedná v rozporu s péčí řádného hospodáře. To je past: pokud si odborníka najmete, část vlastníků vás obviní z vyhazování peněz. Pokud ho nenajmete, nesete odpovědnost za případnou chybu. Tato disproporce mezi rizikem a společenským uznáním je základním kamenem frustrace, která se v chodbách SVJ vrství rychleji než prach na nefunkčních světlech.
NahoruPsychologie obleženého výboru a "uliční výbor" naruby
Historicky jsme byli zvyklí na uliční výbory KSČ, které kádrovaly občany. Dnes prožíváme fascinující inverzi: dům kádruje svůj výbor s intenzitou, za kterou by se nestyděl ani domovní důvěrník v roce 1952. Člen výboru přichází domů z práce, ale místo odpočinku ho čeká "druhá směna". Dominantním modem komunikace je totiž negativní zpětná vazba.
Pokud vše funguje – voda teče, výtah jezdí, dům stojí –, je ticho. To se bere jako samozřejmost. Jakmile však dojde k sebemenšímu výpadku nebo k nutnosti investovat, ticho se mění v křížový výslech. Vlastníci se dělí do dvou náročných skupin:
Konzervativní nihilisté: Ti, kteří nechtějí žádné změny, nic opravovat a hlavně nic platit. Dům podle nich vydrží dalších padesát let silou vůle.
Amatérští detektivové: Lidé, kteří za každým nátěrem zábradlí vidí kartelovou dohodu výboru s lakýrníkem a váš osobní profit ve výši šesti korun na metr čtvereční.
Nahoru"Příběhy z natáčení": Když se realita potká s absurditou
Představme si modelovou situaci: Výbor navrhne výměnu starých žárovek za úsporné LED panely. Pro rozumného člověka jde o investici s jasnou návratností. Na shromáždění se však dozvíte, že:
"To světlo je moc ostré a budeme z něj mít rakovinu sítnice."
"Určitě máte podíl z prodeje těch světel, protože můj švagr je viděl v akci v Polsku o třicet korun levněji."
"Staré žárovky nám stačily třicet let, proč to měnit teď, když je krize?"
Výsledek? Výbor stráví tři hodiny diskusí o lumenech a chromatičnosti, aby nakonec nebylo schváleno nic. Frustrace, která z takových momentů plyne, vede k jedinému logickému, byť nebezpečnému vyústění: útěku k mlčení. Unavený člen výboru začne šetřit energií a přestává vysvětlovat. Logika je prostá: "Když jim to vysvětlím, budou se hodinu ptát na nesmysly. Když to prostě udělám, bude se nadávat taky, ale aspoň ušetřím tu hodinu."
NahoruPast efektivity: Mluvit, nebo přežít?
Z hlediska čisté správy domu je tichá efektivita sice funkční, z hlediska právního a sociálního je to však rozbuška. Vlastníci, kteří mají přirozenou potřebu spolurozhodovat (nebo mít aspoň pocit, že jsou slyšeni), vnímají toto "mlčení funkcionářů" jako aroganci moci. A kruh se uzavírá: výbor je považován za diktátorský, což zvyšuje agresi vlastníků, což dále prohlubuje izolaci výboru.
Informační povinnost statutárního orgánu je sice v SVJ specifická a výbor není povinen podávat report o každém hřebíku v reálném čase, ale…
