Dotaz:
Jeden z členů SVJ si chce odkoupit část společných prostor - místnost bývalé (nevyužívané) prádelny, připojit ji ke svému sousedícímu bytu a zřídit si v ní šatnu. Co k tomu kromě souhlasu všech vlastníků bytů (jednotek) v domě ještě potřebuje? Bude nutná změna Prohlášení i změna smluv o převodu bytů jednotl. vlastníkům, souhlas stavebního úřadu atp.?
Odpověď:
K výše položenému dotazu si dovolujeme uvést, že popsaná situace zasahuje několik rovin, a to jak z pohledu veřejnoprávní úpravy (zejména správního, resp. konkrétněji stavebního práva), tak i z pohledu soukromoprávní úpravy (hlavně práva občanského).
Co se týče práva stavebního, připojení části společných prostor k bytové jednotce bude s největší pravděpodobností vyžadovat stavební povolení, a to z důvodu zásahu do (nosných) zdí. V této souvislosti bude stavební úřad požadovat i zhodnocení stavebních úprav ze strany statika. Stavebník, který se do takové stavební úpravy pustí nesmí rovněž zapomínat na to, že stavební úřad může vyžadovat i stanoviska různých orgánů, příp. vlastníků technické infrastruktury, včetně posouzení požární bezpečnosti. V této souvislosti bude ovšem záviset na charakteru stavebních úprav – doporučujeme se v této souvislosti obrátit na příslušný stavební úřad. S provedením stavební změny souvisí i následná kolaudace, tedy povinnost získat kolaudační souhlas (aby mohla být dokončená stavba užívána).
Z pohledu soukromého práva lze tazateli sdělit, že v s souladu s ust. § 1172 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), platí, že má-li vzniknout nová jednotka nebo má-li být dosavadní jednotka změněna nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou v domě, kde jsou jednotky již vymezeny, ujednají strany ve smlouvě o výstavbě i změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů. S ohledem na to, že se připojením části společných prostor k jednomu z bytů změní podíly na společných částech všech vlastníků, budou muset s uzavřením smlouvy o výstavbě souhlasit všichni vlastníci jednotek v daném domě. Smlouva o výstavbě musí mít písemnou formu a její součástí musí být zejména údaje stanovené jako náležitost prohlášení vlastníka, způsob úhrady nákladů na výstavbu a velikost spoluvlastnických podílů.
Provedené změny jednotky a změny podílů na společných částech musí být následně zaneseny i do katastru nemovitostí. Změny spoluvlastnických podílů na společných částech se pak do katastru nemovitostí zapíší na základě návrhu na vklad spolu s vlastnickým právem k nové jednotce podle smlouvy o výstavbě.
