dnes je 29.3.2024

Input:

Podmínky skončení nájmu bytu výpovědí

11.3.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.7.2
Podmínky skončení nájmu bytu výpovědí

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Nový občanský zákoník vyžaduje pro výpověď z nájmu písemnou formu. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Podle přechodných ustanovení obsažených v § 3028 NOZ a zejména pak v § 3074 a násl. NOZ se nájem bytu, se zřetelem k jeho dlouhodobosti, posuzuje od účinnosti nového NOZ podle jeho úpravy - pokud jde o práva a povinnosti vzniklé za účinnosti nového zákona. Zároveň je upraveno zmírňující ustanovení k ochraně práv nabytých za účinnosti "starého" občanského zákoníku.

Podle zmíněného ustanovení se tak vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku řídí dosavadními předpisy, kdežto obsah (vzájemná práva a povinnosti) a zánik nájmu po 1.1.2014 se již řídí novým občanským zákoníkem.

Výpověď

Podle nové právní úpravy může být nájem bytu vypovězen jak nájemcem, tak i pronajímatelem. Nový občanský zákoník vyžaduje pro výpověď z nájmu písemnou formu. Další podmínkou je, že výpověď musí být doručena druhé smluvní straně. Dále NOZ stanoví, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

V případě výpovědi dané pronajímatelem má nájemce právo vznést proti výpovědi námitky a podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, návrh soudu na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná. K výpovědi pronajímatele již není třeba přivolení soudu.

Výpověď ze strany nájemce

Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou podle § 2231 NOZ i bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou.

Dalšími výslovně uvedenými důvody pro výpověď ze strany nájemce jsou výpovědní důvody sankční při porušení povinnosti pronajímatele. U těchto výpovědních důvodů nový občanský zákoník nespecifikuje, zda je lze použít u nájmů na dobu určitou nebo na dobu neurčitou, lze tedy dovodit, že platí pro nájem na dobu určitou i neurčitou.

Ve všech případech se jedná o výpověď bez výpovědní doby, a ve výpovědi podle § 2231 odst. 2 NOZ musí být uveden výpovědní důvod. Jedná se o následující případy:

  • neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 NOZ),

  • brání-li užívání bytu právo třetí osoby a neodstraní-li jej pronajímatel ani v dodatečné lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění práva třetí osoby nebo samo právo třetí osoby hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 1 NOZ ve spojení s § 2266 NOZ),

  • brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, vydané na základě zákona, a neodstraní-li pronajímatel tuto právní vadu ani v dodateční lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění této právní vady nebo sama tato právní vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 2 NOZ ve spojení s § 2266 NOZ),

  • pokud je potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž se jedná o takovou opravu, při níž není možné byt vůbec užívat (§ 2210 odst. 3 NOZ)

  • stane-li se byt nepoužitelný k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227 NOZ),

  • porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci (§ 2232 NOZ).

Zvláštní výpovědní důvod na straně nájemce je upraven v § 2283 odst. 2 NOZ. Podle něj může nájemcův dědic nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět za těchto podmínek nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.

Výpověď ze strany pronajímatele

Výpovědní důvody pronajímatele lze rozdělit do několika skupin:

  1. zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou,
  2. zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou,
  3. zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby,
  4. zákonný výpovědní důvod s dvouměsíční výpovědní dobou,

Z právní úpravy byly vypuštěny výpovědní důvody, jako jsou neužívání bytu nájemcem bez vážných důvodů nebo více bytů nájemce, je zde však

Nahrávám...
Nahrávám...