Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Podnájem bytu nebo jeho částí

18.2.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.7.4
Podnájem bytu nebo jeho částí

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Podnájemní vztah je odvozeným titulem užívání bytu (nebo jeho části). Zatímco nájemní vztah je obvykle vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným v katastru nemovitostí (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě - „podnájemci”.

Účastníky smlouvy o podnájmu jsou pouze nájemce a podnájemce. Pronajímatel není v žádném právním vztahu s podnájemcem. I podnájemní smlouvu lze uzavřít s více podnájemci, ti ale mají samostatné právo ke konkrétní části bytu nebo k celému bytu. Společný nájem (podnájem) u podnájmu nevzniká.

Zákon nestanoví formu podnájemní smlouvy, ale jelikož se jedná o typ smlouvy, která vede k uspokojování bytových potřeb, lze doporučit formu písemnou. Podnájemní vztah může vzniknout vždy pouze k již pronajatému bytu, ale i k jeho části, třeba jednotlivě určené místnosti.

Podnájemce tedy uzavírá smlouvu s nájemcem, který není vlastníkem bytu, ale má uzavřenu nájemní smlouvu s pronajímatelem (obvykle vlastníkem). Pokud by vlastník dával do užívání pouze část bytu, mohlo by se rovněž jednat o nájem, pokud by tato část bytu mohla sloužit k trvalému uspokojování bytové potřeby, v praxi to však není obvyklé.

Ve smlouvě o podnájmu je vhodné uplatnit zásadu, že byt ani jeho část nelze užívat podnájemcem k jiným účelům než k bydlení, aby se předešlo případným sporům z jiného způsobu užívání. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem. Úhrada za podnájem může být vyšší než hrazené nájemné nájemcem pronajímateli. Dále by podnájemní smlouva měla obsahovat úpravu práv a povinností podnájemce, přičemž platí, že nájemce nemůže přenést na podnájemce více práv než sám má, ale může jej omezit více, než může omezit pronajímatel nájemce. Může např. podnájemci zakázat v bytě kouřit, chovat zvířata či věšet obrazy či plakáty nebo provádět jiné změny v bytě.

Obsahem smlouvy by mělo být také ujednání o době, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nelze sjednat podnájem na dobu neurčitou, neboť podnájem končí nejpozději s nájmem. Obsahem smlouvy by mělo být rovněž ujednání o způsobu zániku podnájmu, tj. sjednání výpovědních důvodů a výpovědní doby.

Je nutné si uvědomit, že nevzniká žádný vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem. Veškeré povinnosti a práva, která podnájemník má, má vůči nájemci. Ten také zodpovídá za chování podnájemce. Např. bude-li podnájemce působit škody nebo potíže ostatním nájemcům v domě, bude naplněn výpovědní důvod, který může pronajímatel použít vůči nájemci.

Povinný souhlas pronajímatele s podnájmem celého bytu nebo jeho části podle NOZ!

Žádost o souhlas i souhlas musejí být písemné

Podle § 2274 NOZ může dát nájemce část bytu třetí osobě do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele za podmínky, že zůstane v bytě sám bydlet.

Dále se stanoví, že v tomto případě se přiměřeně použije ustanovení § 2272. je otázka, zda přiměřené použití dopadá na vztah podnájemce vůči nájemci, nebo podnájemce vůči pronajímateli.

Ustanovení § 2272 ukládá v prvním odstavci nájemci povinnost ohlašovat pronajímateli změny počtu osob, které budou v bytě bydlet.

Pokud by se ustanovení přiměřeně použilo na vztah podnájemce vůči nájemci, tak by podnájemce, pokud bude mít právo si do podnájmu přijmout další osobu, musel rovněž oznámit tuto skutečnost nájemci, a ten následně pronajímateli.

Dále ustanovení § 2272 upravuje možnost výhrady pronajímatele s přijetím další osoby do bytu, což se však nevztahuje na osoby blízké. Byly vedeny diskuse, zda takové oprávnění lze uplatnit i u podnájmu, zda tedy může pronajímatel ve smyslu § 2272 uplatnit výhradu, resp. formulovat v nájemní smlouvě zákaz podnájmu části bytu i v případě, kdy nájemce v bytě zůstane bydlet.

Tyto pochybnosti byly odstraněny rozhodnutím Nejvyššího soudu čj. 26 Cdo 5114/2017. V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud konstatoval že: „ačkoliv žalobce přenechal předmětný byt (příp. jeho část) do podnájmu pouze R. H., a nikoli též Š. I., a společně s ním jej nadále užíval, tímto svým jednáním, neměl-li k němu dovolatelčin souhlas (viz čl. VIII odst. 3 Nájemní smlouvy), přivodil stejný následek jako v případě, že by se dopustil jednání vymezeného ve Výpovědi v celé jeho úplnosti (šíři), tedy řečeno jinak hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu bytu (viz § 3074 odst. 1 věta první před středníkem, § 2276 ve spojení s