Dotaz:
Otázkou přechodu dluhů na nabyvatele jednotky dle novelizovaného § 1186 NOZ jste se na „SVJ aktuálně“ už několikrát v poslední době zabývali. Nikde jsem ale nenašla vyjádření k situaci, kdy dluh na jednotce (bytu) vyplyne až při vyúčtování skutečných nákladů na správu domu a služby po ukončení zúčtovacího období. Jde mi tedy o situaci, kdy převodce v době prodeje (např. v polovině zúčtovacího období) měl řádně uhrazené veškeré zálohy na služby a příspěvky na správu domu, takže osoba odpovědná za správu domu mu při prodeji bytu vystavila potvrzení, že žádný dluh nemá. Po ukončení zúčtovacího období se ale ukáže, že skutečné náklady byly vyšší, než byly v průběhu zúčtovacího období uhrazené zálohy a příspěvky, a vznikne tedy nedoplatek (dluh), který musí někdo uhradit. Kdo bude tedy v tomto případě hradit takto vzniklý dluh? Převodce, nebo nabyvatel? Oba dva mohou vůči osobě odpovědné za správu domu argumentovat potvrzením, že v době prodeje nebyly na jednotce žádné dluhy. Musí osoba odpovědná za správu domu v takovémto případě prokazovat, zda k dluhu došlo před nebo až po prodeji bytu, nebo takto vzniklý dluh automaticky přechází na nabyvatele?
Odpověď:
Obsahem potvrzení dle ust. § 1186 odst. 3 občanského zákoníku je informace o aktuální výši dluhů, u nichž již nastala splatnost dosavadního vlastníka vůči společenství. Na nabyvatele tak přejdou veškeré splatné dluhy zjistitelné z potvrzení osoby odpovědné za správu domu.
Jak je v dotazu uvedeno, ovšem ne vždy je při úvahách zcela zohledněno, nedoplatek vzešlý z vyúčtování záloh za služby – plnění spojené s užíváním bytu – bude de facto i de iure nově vzniklý dluh, který v době prodeje (převodu vlastnického práva) neexistoval, jelikož při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu. Splatnost nedoplatku logicky vznikne až po vyúčtování, ke kterému dojde až po převodu vlastnického práva.
Protože je v případě vyúčtování zálohových plateb vznik i splatnost dluhu „odsunuta“ až na dobu po prodeji, tedy v okamžiku vydání potvrzení není takový nedoplatek splatný, je zřejmé, že takto vzniklý dluh bude povinen uhradit nabyvatel, tedy aktuální vlastník jednotky v době, kdy dluh vzniknul – tedy v okamžiku vyúčtování a splatnosti nedoplatku z něj vzešlého. A to s odkazem na ust. § 1106 občanského zákoníku, dle kterého se s vlastnictvím nabývají i práva a povinnosti s věcí spojená, mj. i povinnost příjemce služeb (vlastník jednotky) provést finanční vyrovnání s poskytovatelem služeb (SVJ) v souladu s ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Stejný princip se uplatní i u případného přeplatku.
