dnes je 4.8.2020

Input:

Převod vlastnického práva

30.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.2.3.1
Převod vlastnického práva

JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Adriana Kvítková

Základním způsobem odvozeného nabytí vlastnického práva je jeho převod na základě smlouvy.

Úprava nabytí vlastnického práva k nemovité věci převodem zachovává dosavadní pojetí zavedené zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, která spočívá v tom, že věcněprávní účinky nabytí práva i jeho plná ochrana nastanou v týž okamžik, tedy vkladem (ovšem vkladem se zpětnou účinností, neboť jeho účinky nastávají ke dni podání návrhu na vklad).

Nejvýraznější nevýhoda spočívá v prodlevě mezi účinností smlouvy a nabytím vlastnického práva: strany jsou smlouvou vázány jejím uzavřením, ale nabyvatel se vlastníkem stane až později. Třebaže účinky vkladu nastávají retroaktivně - ke dni podání návrhu na vklad - a ač se v důsledku zkvalitnění práce katastrálních úřadů doba mezi podáním návrhu na povolení vkladu a samotným vkladem zkrátila, provází mezidobí až do povolení vkladu nejistota.

V mezidobí mezi uzavřením smlouvy a povolením i zápisem vkladu se mohou objevit nejrůznější těžkosti, z nichž mnohé nemohly strany v okamžiku účinnosti smlouvy ani předpokládat. Mohou se týkat faktického stavu, např. nemovitá věc, bezvadná při uzavření smlouvy, se stane před povolením vkladu vadnou, nebo se jedna ze stran smlouvy ocitne v úpadku apod.

Těmto a podobným obtížím čelí ustanovení zavádějící materiální publicitu zápisů věcných práv do veřejného seznamu. Kromě toho lze mít za to, že systém zápisů věcných práv k nemovitým věcem bude postupně zdokonalen co do rychlosti i kvality tak, aby se podobné těžkosti projevovaly v míře co nejmenší.

Smlouva o převodu nemovitosti evidované ve veřejném seznamu

Může se jednat jak o smlouvu úplatnou, tak o smlouvu bezúplatnou. Smlouva musí být uzavřena v písemné podobě. Z hlediska obsahových náležitostí dané smlouvy bude potřeba mít vždy na zřeteli přesné určení stran smlouvy - jednajících subjektů. Pokud jde o věc, která je ve spoluvlastnictví (§ 1115 NOZ), je zapotřebí, aby s prodejem souhlasili všichni spoluvlastníci (nejedná se o správu, ale o nakládání s věcí).

Pokud jde o předmět smlouvy - jeho specifikace musí vyhovovat požadavkům katastrálního zákona a dále musí být samozřejmě bezvadně splněny obsahové a formální náležitosti právního jednání pro ten který smluvní typ.

Oproti předchozí právní úpravě je potřeba zdůraznit rozdíl ve vymezení nemovitosti. Předchozí právní úprava (občanský zákoník z roku 1964, zákon č. 40/1964 Sb.) vymezoval nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Naproti tomu NOZ vymezuje nemovité věci jako pozemky, podzemní stavby se samostatným účelem, věcná práva k pozemkům a těmto stavbám, práva, o kterých to stanoví zákon, předměty, se kterými nelze hýbat, aniž by došlo k porušení jejich podstaty, a dále předměty, o kterých to stanoví zákon (§ 498 odst. 1 NOZ).

Pozemky jsou výchozí a jedinou skutečnou nemovitostí, což vychází z obnovení zásady, že stavba je součástí pozemku (superficiální zásada). Pozemek je nenahraditelný a nevyrobitelný, je vždy předmětem evidence v katastru nemovitostí.

Ke sjednocení režimu stavby a pozemku však po 1.1.2014 nedošlo v situacích předvídaných v přechodných ustanoveních (§ 3054 až 3061 NOZ). I v případě, že je stavba součástí pozemku, je nezbytné jí v převodní smlouvě (kupní, darovací či smíšené) přesně vymezit. Je možné, že stavba má v daném případě vyšší cenu než převáděný pozemek. Společně s převáděnou nemovitou věcí se převádí i její příslušenství (§ 510 a násl. NOZ), tj. kůlny, studna, oplocení apod. Jiné součásti pozemku - stromy, jiné rostliny, případně drenáže - není potřeba ve smlouvě více zmiňovat, neboť budou sdílet osud pozemku.

Nemovitou věcí nehmotnou je ve smyslu § 1242 NOZ právo stavby. Právo stavby spočívá v oprávnění mít nebo zřídit na cizím pozemku nadzemní nebo podzemní stavbu. Toto právo je převoditelné a je předmětem evidence v katastru nemovitostí.

Zvláštním objektům přiznávají povahu nemovitosti veřejnoprávní předpisy (vodní zákon a zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích). Tyto nemovitosti jsou evidovány ve zvláštních majetkových evidencích vedených příslušným orgánem veřejné správy.

Bytová jednotka (§ 1159 NOZ) jakožto specifický soubor majetkových práv je ze zákona také věcí nemovitou, která je evidována v katastru nemovitostí.

To, co bylo řečeno o převodu nemovité věci, platí též o převodu podílu na ní (§ 1124 a 1125 NOZ). Podle katastrálního zákona se za účelem vkladu vlastnického práva zasílá jen jedna listina.

Smlouva o převodu nemovitosti může být sepsána s odkládací podmínkou, podle níž se její účinnost učiní závislou na zaplacení kupní ceny, případně její části.

NOZ oproti předchozí úpravě (občanský zákoník z roku 1964, zákon č. 40/1964 Sb.) obsahuje speciální komplexní ustanovení o koupi nemovité věci (§ 2128 až 2131 NOZ), v rámci kterých je zejména upravena problematika povinnosti z vadného plnění.

Specifickým problémem je otázka odstoupení od smlouvy o