Dotaz:
Mám dotazy, které se týkají novely občanského zákoníku, která je platná od 1.7.2020.
1. Před novelou NOZu bylo ve výlučném rozhodování shromáždění (§ 1208 f) bod 2) - změna užívání domu nebo bytu, stejně tak vyžadují naše současné stanovy, aby s tím souhlasilo 100% všech vlastníků.
Od 1. 7. 2020 je však souhlas s užíváním bytu podřazeno pod změnu prohlášení vlastníka (§ 1169), kde u této "změny" stačí nadpoloviční většina formou souhlasu.
Souhlas SVJ po nás požaduje vlastník dotčené jednotky pro řízení na stavebním úřadě, kde žádá o změnu nebyt.prostoru z kavárny na rychlé občerstvení s přípravou jídla. Podívám-li se do současného prohlášení vlastníka - nevím, co bychom tam vlastně měnili, protože tento "nebyt" je veden jako "provozovna" a jako "provozovna" i nadále bude.
Má v tomto případě přednost novela zákona a je třeba provést změnu prohlášení vlastníka a nepřihlížet ke stanovám (které byly schváleny v r.14) anebo máme i nadále postupovat podle stanov a rozhoduje o tom shromáždění, dokud se nezmění stanovy?
2. Jaká je povinnost výboru jakožto svolavatele shromáždění zařadit bod o jehož zařazení písemně požádá vlastník? Musí výbor vyhovět anebo ne, popř. předloží-li vlastník i návrh usnesení ke schválení, může ho výbor změnit?
3. V případě, že u hlasování "per rollam" - mimo zasedání je v návrhu usnesení uveden odkaz na v tuto chvíli již neplatnou část zákona, ale textací je jasně uvedeno o co se žádá(schvaluje) je to právní vada a takové usnesení je neplatné?
4. Může výbor jakožto svolavatel shromáždění formou "per rollam", kdy doba k hlasování je 20 dnů během tohoto hlasování stáhnout jeden z návrhů usnesení? Pokud ano, kdy tak musí učinit? Během těch 20 dnů hlasování anebo po konci hlasování může prohlásit v zápisu, že výbor navrhovaný bod usnesení stáhnul a tudíž se k jeho výsledku nepřihlíží?
Odpověď:
- Pokud stanovy SVJ obsahují přísnější úpravu oproti zákonu, je nutno jí respektovat, i když byl zákon novelizován. Hlasováno by tedy mělo být v souladu s aktuálním zněním stanov. Ovšem dle popisu užívání k podstatné změně nedojde (v kavárně též může docházet k přípravě jídla) a souhlas se mi z tohoto pohledu zdá být nadbytečný.
- Plnou dispozici s programem zasedání má svolavatel shromáždění. Pokud vlastník o zařazení bodu k hlasování požádá, a to včetně návrhu usnesení, je na rozhodnutí výboru, zda-li mu vyhoví a takový bod do programu zařadí, a to včetně navrhovaného usnesení. Výbor tedy může s návrhem libovolně disponovat. Pokud by se ovšem jednalo o podnět členů, jež mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (ust. § 1207 odst. 1 a 3 občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a bylo navrženo usnesení nebo zařazení takové záležitosti odůvodněno, pak výbor musí na pořad shromáždění jimi určenou záležitost zařadit za podmínky, že k žádost byla výboru doručena před rozesláním pozvánky na shromáždění.
- Na právní jednání je nutno pohlížet spíše jako na platné než jako na neplatné, což vyplývá z aktuální právní úpravy obsažené v občanském zákoníku. Dále se právní jednání vždy posuzuje podle svého obsahu, a co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám. A především chyby v psaní nebo v počtech nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný. Pokud tedy návrh usnesení je jednoznačný a je z něj tedy zřejmý obsah (smysl), není důvod spatřovat v něm neplatnost kvůli odkazu na neplatnou část právního předpisu.
- Zde jsem toho názoru, že v rámci probíhajícího hlasování per rollam by návrhy usnesení neměly být měněny či stahovány, a proto by mělo být přihlíženo k hlasování o návrzích v rozsahu, v jakém byly oznámeny. Vždyť z ust. § 253 odst. 3 občanského zákoníku lze dovodit, že program zasedání shromáždění SVJ lze měnit pouze před odesláním pozvánek a později už jen se souhlasem všech členů společenství.
