dnes je 5.8.2020

Input:

Soustava orgánů SVJ po novele NOZ, účinné od 1. 7. 2020

30.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.4.1
Soustava orgánů SVJ po novele NOZ, účinné od 1. 7. 2020

JUDr. Jiří Čáp

Účelem této podkapitoly je poskytnout základní informaci o změnách v souboru ustanovení o orgánech SVJ (včetně ustanovení o shromáždění, která se přiměřeně použijí také na správu bez vzniku SVJ), k nimž došlo rozsáhlou novelizací právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanského zákoníku (ve zkratce „NOZ”), k nimž došlo s účinností k 1. 7. 2020 novelou NOZ – zákon č. 163/2020, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále v tomto textu pouze „novela OZ 2020”.

Převážně se zde zabýváme shromážděním, jehož působnosti se novela výrazně dotkla, zatímco v působnosti statutárního orgánu (ani případně dobrovolně zřizovaného kontrolního orgánu) se novela výslovným ustanovením nedotkla (pouze odvozeně tím, že musí být vycházeno z působnosti shromáždění, jak vyplývá z novely OZ 2020).

Podrobnější informace o působnosti statutárního orgánu a případně dobrovolně zřizovaného kontrolního orgánu a způsobech výkonu jejich působnosti, o výkonu funkce členů statutárního orgánu, jsou a budou uváděny v podkapitole o stanovách SVJ, případně budou postupně doplňovány v rámci této podkapitoly a dalších souvisejících kapitol, též podle potřeby a případných námětů z praxe.

Podle § 1200 NOZ v ustanoveních o založení SVJ přijetím stanov, je v povinných náležitostech stanov v odst. 2 písm. d) zahrnuto také „určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení a pod písm. e) určení prvních členů statutárního orgánu.

Jde o materii, která je vždy velice živá, frekventovaná a rozsáhlá, proto je tento text koncipován pouze jako rámcová informace o soustavě orgánů SVJ po novele OZ 2020, spolu s upozorněním především na významné změny, jimž je nezbytné věnovat pozornost bezprostředně po 1. 7. 2020, tedy ode dne nabytí účinnosti novely OZ 2020, zabývající se ohledně orgánů SVJ téměř výlučně či převážně í působnosti shromáždění, v potřebných souvislostech, např. s ustanoveními o určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, s novým pojetím prohlášeni a jeho náležitostí, a také se způsobem schvalování změn prohlášení atd.

Shromáždění, výbor a kontrolní komise v SVJ podle NOZ po 1. 7. 2020

Právní úprava bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku (dále jen „NOZ”) byla rozsáhlým a zásadním způsobem novelizována novelou NOZ – zákon č. 163/2020, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále v tomto textu pouze „novela OZ 2020”) v podstatě ve všech stěžejních oblastech této právní úpravy. Ohledně právní úpravy orgánů SVJ a působnosti jednotlivých druhů orgánů se novela OZ 2020 dotkla výrazněji pouze zákonného vymezení výlučné působnosti shromáždění v záležitostech správy domu a pozemku ve stanovách SVJ, kdy je shromáždění nejvyšším orgánem SVJ jako právnické osoby. Tyto změny ve vymezení působnosti shromáždění bylo nezbytné provést v přímé souvislosti s výraznou novelizací § 1169 upravující způsob rozhodování o změnách prohlášení ve zcela přepracovaném a podstatně zjednodušeném znění, při současném zásadním zpřesnění působnosti shromáždění v § 1208 v tom smyslu, že o změnách v prohlášení týkajícího se předmětu vlastnictví (tedy jednotky a tím vlastníka jednotky či více, anebo všech vlastníků jednotek) vždy musejí být schváleny postupem podle § 1169. (Toto zpřesnění, z něhož plyne, že nejde o působnost shromáždění, nýbrž o působnost vlastníků jednotek postupem podle § 1169, má tedy přímý vliv na úpravu výlučné působnosti shromáždění ve stanovách každého SVJ. Dosavadní vymezení působnosti shromáždění bylo (v některých ustanoveních § 1208) až matoucí právě ve vztahu k postupu při změnách prohlášení, dotýkajících se předmětu vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek; podobně tomu bylo při rozhodování mimo zasedání shromáždění (per rollam) v § 1214 větě druhé.

Jinak, pokud jde o všeobecná ustanovení o orgánech právnické osoby, členství ve volených orgánech a jednání za právnickou osobu (§ 151 až § 167), se ve vztahu k orgánům SVJ v novele OZ 2020 nic nemění. K tomu je však potřebné dodat, že předchozí novelou NOZ, provedenou zákonem č. 33/2020 Sb., s účinností až od 1. 1. 2021 (zatímco novela provedená zákonem č. 163/2020 nabývá účinnosti již dnem 1. 7. 2020) byl doplněn nový § 158a NOZ (s účinností až dnem 1. 1. 2021), který upravuje uchovávání zápisů z jednání