Dotaz:
Jsem vlastníkem bytové jednotky a tím tedy i členem příslušného SVJ. Součástí bytu jsou dvě koupelny. Přívod teplé vody do mého bytu je v posledním roce a půl velmi omezen a pořád se to zhoršuje a domnívám se, že třeba do půl roku nám nepoteče teplá voda vůbec. Momentálně nejenže nelze používat obě koupelny zaráz (což je přesně ten důvod, proč máme dvě koupelny – abychom v exponovaných časech, zejm. ráno, nemuseli čekat jeden na druhého), ale i při použití jen jedné z nich, je dodávka vody zcela nedostatečná, např. když potřebujeme dětem napustit vanu horké vody, musíme vodu ohřívat v kuchyni a lít ji do vany. Tato dodávka vody je neoddiskutovatelně nedostatečná a znemožňuje plnohodnotné užívání bytu. Po žádosti o odstranění závady mi SVJ sdělilo, že se jedná o špatné konstrukční řešení stupaček (které jsou v majetku SVJ) a že oprava resp. nahrazení dané části stupaček by představovala náklad přesahující 1 milion Kč a že tuto opravu nejspíše valná schůze SVJ neodsouhlasí. Jedná se o 10 let starý bytový dům a ve fondu prav jsou dostatečné prostředky na provedení této opravy.
Můj dotaz zní: Jakým právním nástrojem mohu SVJ donutit k opravě zejména v případě, že schůze SVJ předmětnou opravu neodsouhlasí (pokud tato oprava vůbec souhlasu schůze SVJ podléhá) ?
Podle mě je to nesmysl, protože přece se nemohou ostatní členové rozhodnout, že nebudu mít teplou vodu v bytě – že nebudu moci svůj byt plně užívat. Takový postoj by ad absurdum mohl vést k tomu, že pokud spadne schodiště do posledního patra, tak to neopravíme, protože většina spoluvlastníků schody do posledního patra nepotřebuje. Případně alternativně mohu nechat opravu provést na své náklady a tyto náklady pak vymáhat po SVJ.
Mimochodem schůze SVJ se pořádá jednou ročně, vždy na podzim a tedy již tento fakt je absurdní, přece nemohu třičtvrtě roku čekat na schůzi a během té doby nemít teplou vodu v bytě. Když mi bude zatékat do bytu společnou střechou, tak také to musí být opraveno okamžitě a ne čekat třičtvrtě roku.
Mimochodem, tento problém se týká spoluvlastníků s podílem cca 3 %, má bytová jednotka tedy není jediná dotčená touto závadou.
Prosím o odpověď s uvedením odkazů na konkrétní právní ustanovení příp. judikaturu.
Odpověď:
Dle ust. § 1194 odst. 1 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů) je podstatou existence společenství vlastníků jednotek zajištění správy domu a pozemku.
Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 občanského zákoníku).
Stoupačky jsou společnou částí domu, není tedy pochyb o tom, že spadají pod správu SVJ.
Rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem (pozn.: tj. § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) patří dle ust. § 1208 písm. e) bodu 2. občanského zákoníku do působnosti shromáždění; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.
Dle ust. § 1206 odst. 2 občanského zákoníku je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
V případě, že by byl tazatel při rozhodování o této otázce přehlasován, může se jako přehlasovaný vlastník jednotky obrátit na soud ve smyslu ust. § 1209 odst. 1 občanského zákoníku, případně může dle ust. § 1209 odst. 3 občanského zákoníku soudu navrhnout, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
Tazatel má jako vlastník jednotky právo ji plnohodnotně užívat (§ 1175 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud na společné části domu existuje závada, která vlastníkovi užívání jednotky ztěžuje či dokonce znemožňuje, je na SVJ, aby tento problém v rámci správy domu řešilo. Pokud by tak nečinilo, způsobovalo by tím tazateli újmu, kterou by následně mohl po SVJ vymáhat.
