Základ nového právního vymezení jednotky v NOZ v porovnání se ZOVB

2.3.2.1

Základ nového právního vymezení jednotky v NOZ v porovnání se ZOVB

JUDr. Jiří Čáp

Zvláštní úprava bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., který nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014 – dále jen "NOZ“), nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů (ZOVB) a také dosavadní vzorové stanovy SVJ.

Nová úprava bytového spoluvlastnictví vychází z celkového pojetí právní úpravy vlastnictví a spoluvlastnictví v NOZ, dále z obnoveného principu "superficies solo cedit“ (podle něhož je stavba součástí pozemku a nikoliv samostatnou věcí v právním smyslu, pokud je pozemek i stavba ve vlastnictví téhož vlastníka) a také ze širšího pojetí věci v právním smyslu podle NOZ.

V podstatě se i nadále vychází ze spoluvlastnické koncepce vlastnictví bytů, se zdůrazněním spoluvlastnictví společných částí, s nimiž je neoddělitelně spojen byt či k nimž přistupuje byt či nebytový prostor, což je vyjádřeno rovněž označením tohoto zvláštního typu spoluvlastnictví jako "bytové spoluvlastnictví“; právně však bude existovat rozdíl v tom smyslu, že pro byt již nebude použita právní fikce věci v právním smyslu, protože byt bude součástí věci nemovité, jíž bude jednotka (jako celek).

Právní úprava bytového spoluvlastnictví (dosud vlastnictví bytů) bude zahrnuta v NOZ, formou zvláštních ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v rámci ustanovení NOZ o spoluvlastnictví. V rámci právního řádu ČR tedy již nebude vlastnictví bytů upraveno zvláštním zákonem, majícím povahu zákona zvláštního ve vztahu k občanskému zákoníku, jako zákonu obecnému. Přesto bude i nadále existovat uvnitř NOZ ve vztahu mezi obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví a zvláštními ustanoveními o bytovém spoluvlastnictví částečně podobný vztah právní úpravy zvláštní (ustanovení o bytovém spoluvlastnictví) k právní úpravě obecné (ustanovení o spoluvlastnictví).

nebudou již vydávány (dosud na základě zákonného zmocnění v ZOVB formou přílohy podzákonného právního předpisu-nařízení vlády) vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ). V těchto vzorových stanovách je pro dobu do nabytí účinnosti NOZ (tj. do 1. ledna 2014) obsažena také bližší úprava právních poměrů SVJ, jako právnické osoby zákonem určené k zajišťování správy domu a pozemku (tj. k zajišťování správy společných záležitostí týkajících se společných částí domu a pozemku) – dosud nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.

Naproti tomu, nově bude (po dni nabytí účinnosti NOZ) provedena bližší úprava některých náležitostí týkajících se bytového spoluvlastnictví v prováděcím právním předpise k ustanovením o bytovém spoluvlastnictví v NOZ (zřejmě nařízení vlády); půjde o bližší úpravu týkající se vymezení společných částí (domu a pozemku) a některých záležitostí týkající se správy domu a pozemku a dále, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce.

Příklady základních změn v právní úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ

Z obecných zásadních změn nové úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ lze jmenovat např.

• obnovení klasického principu "superficies solo non cedit“ (podle níž bude opětně stavba součástí pozemku a nebude tedy samostatnou věcí, pokud bude pozemek i stavba ve vlastnictví téže osoby); s tím souvisí nové obsahové pojetí dosavadní jednotky oproti jednotce ve stávajícím ZOVB,

• zavedení klasického způsobu založení a vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ), s tím, že SVJ vznikne až zápisem v příslušném veřejném rejstříku (v rejstříku společenství),

• dosavadní jednočlenný statutární orgán SVJ (dosud podle ZOVB pověřený vlastník“) se nahrazuje označením "předseda“,

• výslovně se vymezuje souhrnným způsobem výlučná působnost shromáždění vlastníků jednotek,

• stanoví se oproti ZOVB odlišné všeobecné kvórum pro přijímání usnesení shromáždění (souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků, přičemž zcela nově mohou stanovy SVJ určit požadavek na vyšší počet hlasů pro přijetí usnesení shromáždění, dále se rozlišuje způsob přijetí usnesení na schůzi shromáždění a způsob přijetí usnesení na rozhodnutí mimo zasedání shromáždění),

• zavádí se možnost rozhodování vlastníků jednotek mimo schůzi shromáždění (hlasování "per rollam“) v jednom výslovně stanoveném případě v NOZ a dále v případech, kdy tak určí stanovy SVJ,

• zavádí se institut správce pro správu domu a pozemku v případech, kdy nevzniká SVJ,

• poskytuje se širší možnost projevu vůle (původci prohlášení či původcům obdobné listiny na jejímž základě vznikají jednotky) při vymezování společných částí domu a pozemku,

• nově se zavádí širší pojem "společné části“, zahrnující jednak společné části domu, jednak pozemek ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek,

• nově se zavádí výslovně institut výlučného užívání společné části uvedené v prohlášení příslušným vlastníkem jednotky,

• stanoví se výslovná úprava způsobu odstranění vady prohlášení (až po možnost domáhat se odstranění vady rozhodnutím soudu a dále s tím, že určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu),

• mění se právní základ pro určování velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech, včetně zohlednění polohy a kvality bytu, což má současně vliv pro určení velikosti spoluvlastnických podílů a tím na vymezování velikosti hlasů jednotlivých vlastníků jednotek při rozhodování o společných záležitostech na shromáždění vlastníků jednotek,

• dosavadní tzv. "absolutní ochrana“ člena bytového družstva-nájemce družstevního bytu proti převodu vlastnického práva k bytu, jehož je nájemcem, jde-li o fyzickou osobu, bude rozšířena na společníky či členy kterékoliv právnické osoby-nájemce bytů, kteří se podíleli svou majetkovou účastí na pořízení domu s byty či na pořízení bytů, jichž jsou nájemci,

• zavádí se možnost vyloučení spoluvlastnictví jednotky

• a některé další změny (o nichž budou postupně zařazovány informace v této publikaci).

 NahoruObecně k novému pojetí jednotky v NOZ

Vlastník má tedy v "režimu bytového spoluvlastnictví“ ve vlastnictví jednotku, jako věc nemovitou, tvořenou zvláštním vzájemně nedělitelným objektem v zákoně výslovně stanoveným (byt a podíl na společných částech nemovité věci-domu a pozemku). Toto nové a širší vymezení jednotky má souvislost s obnoveným principem, že stavba je součástí pozemku (je-li pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka), dále se širším pojetím věci v právním smyslu a s celkovým pojetím nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ.

Nové pojetí samotného pojmu "jednotka“, vychází tedy z principu, že byt (či nebytový prostor, nebo soubor bytů či nebytových prostorů) není samostatnou věcí v právním smyslu (resp. právní fikcí věci), dále ani stavba není samostatnou věcí, je-li postavena na pozemku stejného vlastníka. ( Pokud je dům rozdělený na jednotky postaven v době přede dnem nabytí účinnosti NOZ na pozemku jiného vlastníka, považuje se podle přechodných ustanovení za samostatnou věc nemovitou do doby, než by se vlastníci jednotek stali spoluvlastníky tohoto pozemku).

V souvislostech s uvedenými principy je proto věcí (nemovitou) celek jednotky, tvořený bytem či nebytovým prostorem, spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a se spoluvlastnickým podílem k pozemku.

• Oproti dosavadnímu pojmu jednotka v § 2 písm. h) ZOVB

  • - nově bude pojem jednotka vyjadřovat nikoliv jen samotný byt či nebytový prostor (s nímž je neoddělitelně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku),
  • - nýbrž bude zahrnovat celek bytového spoluvlastnictví, tj. byt či nebytový prostor spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech (domu a pozemku), a jako taková bude jednotka věcí nemovitou,
  • - v případě, že pozemek bude ve vlastnictví jiného vlastníka, budou mít jednotliví vlastníci jednotek podíly na jiném věcném právu (zejména např. na právu stavby, na právu nájmu apod.).

• Společné části, tvořící spolu s bytem či nebytovým prostorem jednotku v novém pojetí

  • - v obecné rovině vymezuje NOZ (§ 1160 NOZ),
  • - současně však bude vydán (na základě zákonného zmocnění v § 1222 NOZ) prováděcí právní předpis, který blíže stanoví formou vyvratitelné právní domněnky, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné (v podstatě půjde o bližší vymezení, o kterých částech domu a jeho zařízení se má zato, že jsou společné). Tento prováděcí právní předpis je teprve ve stadiu legislativních příprav,
  • - v NOZ se již výslovně neupravuje možnost určení tzv. “relativně společných částí“ (tj. společných částí domu, které jsou společné jen některým vlastníkům jednotek),
  • - zavádí se však institut "výlučného užívání“ společných částí příslušející (podle prohlášení) jen určitému vlastníku jednotky (může se jednat např. o balkony či lodžie přístupné přímo jen z bytu atd.). Společná část bude i v tomto případě ze spoluvlastnického hlediska společná všem vlastníkům, avšak k jejímu užívání bude mít výlučné právo vlastník jednotky uvedený v prohlášení (či v jiném dokumentu, na jehož základě vznikají jednotky – smlouva o výstavbě, dohoda spoluvlastníků či manželů nebo rozhodnutí soudu),

• Způsob vypočtení podlahové plochy bytu (nebytového prostoru) nebude již uveden v zákoně. Stanoví jej (na základě…