2.3.2.1
Základ nového právního vymezení jednotky v NOZ v porovnání se
ZOVB
JUDr. Jiří Čáp
Zvláštní úprava bytového spoluvlastnictví v novém občanském
zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., který nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014 –
dále jen "NOZ“), nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů (ZOVB) a
také dosavadní vzorové stanovy SVJ.
Nová úprava bytového spoluvlastnictví vychází z celkového pojetí
právní úpravy vlastnictví a spoluvlastnictví v NOZ, dále z obnoveného principu "superficies solo cedit“ (podle něhož je stavba součástí pozemku a
nikoliv samostatnou věcí v právním smyslu, pokud je pozemek i stavba ve
vlastnictví téhož vlastníka) a také ze širšího pojetí věci v právním smyslu
podle NOZ.
V podstatě se i nadále vychází ze spoluvlastnické koncepce
vlastnictví bytů, se zdůrazněním spoluvlastnictví společných částí, s nimiž je
neoddělitelně spojen byt či k nimž přistupuje byt či nebytový prostor, což je
vyjádřeno rovněž označením tohoto zvláštního typu spoluvlastnictví jako "bytové
spoluvlastnictví“; právně však bude existovat rozdíl v tom smyslu, že pro byt
již nebude použita právní fikce věci v právním smyslu, protože byt bude
součástí věci nemovité, jíž bude jednotka (jako celek).
Právní úprava bytového spoluvlastnictví (dosud vlastnictví bytů)
bude zahrnuta v NOZ, formou zvláštních ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v
rámci ustanovení NOZ o spoluvlastnictví. V rámci právního řádu ČR tedy již
nebude vlastnictví bytů upraveno zvláštním zákonem, majícím povahu zákona
zvláštního ve vztahu k občanskému zákoníku, jako zákonu obecnému. Přesto bude i
nadále existovat uvnitř NOZ ve vztahu mezi obecnými ustanoveními o
spoluvlastnictví a zvláštními ustanoveními o bytovém spoluvlastnictví částečně
podobný vztah právní úpravy zvláštní (ustanovení o bytovém spoluvlastnictví) k
právní úpravě obecné (ustanovení o spoluvlastnictví).
nebudou již vydávány (dosud na základě zákonného zmocnění v
ZOVB formou přílohy podzákonného právního předpisu-nařízení vlády) vzorové
stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ). V těchto vzorových stanovách
je pro dobu do nabytí účinnosti NOZ (tj. do 1. ledna 2014) obsažena také bližší
úprava právních poměrů SVJ, jako právnické osoby zákonem určené k zajišťování
správy domu a pozemku (tj. k zajišťování správy společných záležitostí
týkajících se společných částí domu a pozemku) – dosud nařízení vlády č.
371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.
Naproti tomu, nově bude (po dni nabytí účinnosti NOZ) provedena
bližší úprava některých náležitostí týkajících se bytového spoluvlastnictví v
prováděcím právním předpise k ustanovením o bytovém spoluvlastnictví v NOZ
(zřejmě nařízení vlády); půjde o bližší úpravu týkající se vymezení
společných částí (domu a pozemku) a některých záležitostí týkající se správy
domu a pozemku a dále, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v
jednotce.
Příklady základních změn v právní úpravě bytového
spoluvlastnictví v NOZ
Z obecných zásadních změn nové úpravy bytového spoluvlastnictví
v NOZ lze jmenovat např.
-
obnovení klasického principu "superficies solo non
cedit“ (podle níž bude opětně stavba součástí pozemku a nebude tedy
samostatnou věcí, pokud bude pozemek i stavba ve vlastnictví téže osoby); s tím
souvisí nové obsahové pojetí dosavadní jednotky oproti jednotce ve stávajícím
ZOVB,
-
zavedení klasického způsobu založení a vzniku společenství
vlastníků jednotek (SVJ), s tím, že SVJ vznikne až zápisem v příslušném
veřejném rejstříku (v rejstříku společenství),
-
dosavadní jednočlenný statutární orgán SVJ (dosud podle ZOVB
pověřený vlastník“) se nahrazuje označením "předseda“,
-
výslovně se vymezuje souhrnným způsobem výlučná působnost
shromáždění vlastníků jednotek,
-
stanoví se oproti ZOVB odlišné všeobecné kvórum pro přijímání
usnesení shromáždění (souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů přítomných
vlastníků, přičemž zcela nově mohou stanovy SVJ určit požadavek na vyšší počet
hlasů pro přijetí usnesení shromáždění, dále se rozlišuje způsob přijetí
usnesení na schůzi shromáždění a způsob přijetí usnesení na rozhodnutí mimo
zasedání shromáždění),
-
zavádí se možnost rozhodování vlastníků jednotek mimo schůzi
shromáždění (hlasování "per rollam“) v jednom výslovně stanoveném případě v NOZ
a dále v případech, kdy tak určí stanovy SVJ,
-
zavádí se institut správce pro správu domu a pozemku v
případech, kdy nevzniká SVJ,
-
poskytuje se širší možnost projevu vůle (původci prohlášení či
původcům obdobné listiny na jejímž základě vznikají jednotky) při vymezování
společných částí domu a pozemku,
-
nově se zavádí širší pojem "společné části“, zahrnující jednak
společné části domu, jednak pozemek ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek,
-
nově se zavádí výslovně institut výlučného užívání společné
části uvedené v prohlášení příslušným vlastníkem jednotky,
-
stanoví se výslovná úprava způsobu odstranění vady prohlášení
(až po možnost domáhat se odstranění vady rozhodnutím soudu a dále s tím, že
určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na
společných částech, nepřihlíží se k tomu),
-
mění se právní základ pro určování velikosti spoluvlastnických
podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech, včetně zohlednění
polohy a kvality bytu, což má současně vliv pro určení velikosti
spoluvlastnických podílů a tím na vymezování velikosti hlasů jednotlivých
vlastníků jednotek při rozhodování o společných záležitostech na shromáždění
vlastníků jednotek,
-
dosavadní tzv. "absolutní ochrana“ člena bytového
družstva-nájemce družstevního bytu proti převodu vlastnického práva k bytu,
jehož je nájemcem, jde-li o fyzickou osobu, bude rozšířena na společníky či
členy kterékoliv právnické osoby-nájemce bytů, kteří se podíleli svou
majetkovou účastí na pořízení domu s byty či na pořízení bytů, jichž jsou
nájemci,
-
zavádí se možnost vyloučení spoluvlastnictví jednotky
-
a některé další změny (o nichž budou postupně zařazovány
informace v této publikaci).
NahoruObecně k novému pojetí jednotky v NOZ
Nové pojetí jednotky je stanoveno v § 1159 NOZ tak, že "J ednotka zahrnuje
byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité
věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá“.
Vlastník má tedy v "režimu bytového spoluvlastnictví“ ve
vlastnictví jednotku, jako věc nemovitou, tvořenou zvláštním vzájemně
nedělitelným objektem v zákoně výslovně stanoveným (byt a podíl na společných
částech nemovité věci-domu a pozemku). Toto nové a širší vymezení
jednotky má souvislost s obnoveným principem, že stavba je součástí pozemku
(je-li pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka), dále se širším pojetím
věci v právním smyslu a s celkovým pojetím nové právní úpravy bytového
spoluvlastnictví v NOZ.
Nové pojetí samotného pojmu "jednotka“, vychází tedy z
principu, že byt (či nebytový prostor, nebo soubor bytů či nebytových
prostorů) není samostatnou věcí v právním smyslu (resp. právní fikcí
věci), dále ani stavba není samostatnou věcí, je-li postavena na pozemku
stejného vlastníka. ( Pokud je dům rozdělený na jednotky postaven v době
přede dnem nabytí účinnosti NOZ na pozemku jiného vlastníka, považuje se podle
přechodných ustanovení za samostatnou věc nemovitou do doby, než by se
vlastníci jednotek stali spoluvlastníky tohoto pozemku).
V souvislostech s uvedenými principy je proto věcí (nemovitou)
celek jednotky, tvořený bytem či nebytovým prostorem, spolu se
spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a se spoluvlastnickým
podílem k pozemku.
-
Oproti dosavadnímu pojmu jednotka v § 2 písm. h) ZOVB
- - nově bude pojem jednotka vyjadřovat nikoliv jen
samotný byt či nebytový prostor (s nímž je neoddělitelně spojen
spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku),
- -
nýbrž bude zahrnovat celek bytového spoluvlastnictví,
tj. byt či nebytový prostor spolu se spoluvlastnickým podílem na společných
částech (domu a pozemku), a jako taková bude jednotka věcí nemovitou,
- -
v případě, že pozemek bude ve vlastnictví jiného
vlastníka, budou mít jednotliví vlastníci jednotek podíly na jiném věcném právu
(zejména např. na právu stavby, na právu nájmu apod.).
-
Společné části, tvořící spolu s bytem či nebytovým
prostorem jednotku v novém pojetí
- - v obecné rovině vymezuje NOZ (§ 1160 NOZ),
- -
současně však bude vydán (na základě zákonného zmocnění v § 1222 NOZ) prováděcí právní
předpis, který blíže stanoví formou vyvratitelné právní domněnky, o
kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné (v podstatě půjde o
bližší vymezení, o kterých částech domu a jeho zařízení se má zato, že jsou
společné). Tento prováděcí právní předpis je teprve ve stadiu legislativních
příprav,
- -
v NOZ se již výslovně neupravuje možnost určení tzv.
“relativně společných částí“ (tj. společných částí domu, které jsou
společné jen některým vlastníkům jednotek),
- - zavádí se však institut "výlučného užívání“ společných částí příslušející (podle prohlášení) jen určitému vlastníku
jednotky (může se jednat např. o balkony či lodžie přístupné přímo jen z bytu
atd.). Společná část bude i v tomto případě ze spoluvlastnického hlediska
společná všem vlastníkům, avšak k jejímu užívání bude mít výlučné právo
vlastník jednotky uvedený v prohlášení (či v jiném dokumentu, na jehož základě
vznikají jednotky – smlouva o výstavbě, dohoda spoluvlastníků či manželů nebo
rozhodnutí soudu),
-
Způsob vypočtení podlahové plochy bytu (nebytového
prostoru) nebude již uveden v zákoně. Stanoví jej (na základě…