Zateplení a přístavba balkonů vs. užívání prostoru nad sousedním pozemkem - problém z praxe

4.7.10

Zateplení a přístavba balkonů vs. užívání prostoru nad sousedním pozemkem – problém z praxe

Mgr. Adriana Kvítková

V poslední době se poměrně často setkávám se společenstvími vlastníků jednotek, jež mají v úmyslu zateplit plášť domu a při té příležitosti zvažují dostavbu balkonů u bytů, které je nemají. Přičemž problém vzniká v případě, kdy pozemek okolo domu je ve vlastnictví třetí osoby, typicky obce. Zateplením pláště a zejména přístavbou balkonů se totiž dům dostává za hranici pozemku, na kterém byl postaven (a jehož je obvykle součástí). Uvedená situace s sebou přináší právní problém užívání prostoru nad cizím pozemkem.

Pro lepší orientaci v problematice nejprve stručně popíšu základní právní rámec. Podle ust. § 506 odst. 1 OZ, platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Jinými slovy v případě, že dům přesahuje svými částmi nad sousední pozemek, dostává se tímto přesahem do vlastnické sféry třetí osoby, což je stav dovolený pouze v případě dohody dotčených stran či právního předpisu (např. stavební zákon), jež takový stav umožňují.

Pokud dohoda dotčených stran absentuje a právní regulace rovněž, je zde ještě ust. § 1023 odst. 1 OZ, podle kterého platí, že vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. Občanský zákoník tedy jednoznačně zakazuje zasahovat do cizího vlastnictví (pozemku), nicméně z důvodové zprávy k ust. § 1023 se dozvídáme, že prostor nad povrchem i pod povrchem pozemku může být vzhledem k vývoji techniky využíván nejrůznějším způsobem. Proto již dnes na to pamatují nejrůznější právní předpisy a vlastníka omezují rozličným způsobem. Těchto zvláštních úprav si navržené ustanovení nevšímá a nezasahuje do nich. Mohou se však vyskytnout i jiné případy, speciálně neupravené. Na ně navržené ustanovení pamatuje obecnou klauzulí, že je-li tu důležitý důvod a nemá-li vlastník rozumný důvod tomu bránit, musí vlastník strpět užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem rovněž. Dojde-li však ke změně poměrů, tj. odpadne-li onen důležitý důvod, nemůže osoba, která ony prostory využívala,…