Dotaz:
Před 10 lety rozhodlo bytové družstvo o zrušení prádelny a mandlovny a nechalo jen sušárny a kočárkárny. Zrušené místnosti pronajalo některým členům BD za úplatu. V roce 2011 vzniklo ze zákona SVJ, které tyto nájemní smlouvy převzalo. Dodatečně jsme ale zjistili, že v prohlášení vlastníka nebyly nikdy provedeny změny a pronajaté prostory jsou používány k jiným účelům.
1) Co vše je zapotřebí pro změnu prohlášení vlastníka tak, aby odpovídalo skutečnosti?
2) Máme začít nejprve jednat se stavebním úřadem nebo s katastrem nemovitostí?
3) Je třeba projednat změnu prohlášení vlastníka na Shromáždění a pokud ano, jaké kvórum je nutné pro souhlas se změnou?
Odpověď:
Pro změnu prohlášení tak, aby odpovídalo reálnému stavu je zapotřebí učinit v zásadě tři kroky, a to (i) uzavřít dohodu dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností v písemné formě, (ii) získat písemný souhlas s dohodou od vlastníků jednotek s většinou hlasů (pokud v prohlášení vlastníka není uvedeno jinak), a to i když nejsou stranami dohody, a (iii) získat souhlas shromáždění, kdy postačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků, pokud stanovy neurčuji kvalifikovanou většinu. Po schválení změny prohlášení vlastníka by mělo dojít k vyhotovení dodatku, který se zakládá do sbírky listin katastru nemovitostí.
Co se týče účelu užívání daných nebytových prostor, rozhodující je stav vymezený v kolaudačním rozhodnutí, stavbu lze v souladu s ust. § 126 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“) totiž užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Pokud dojde ke změně v užívání, jež nevyžaduje stavební úpravy, postačí v souladu s ust. § 127 odst. 1 stavebního zákona oznámení stavebnímu úřadu s nezbytnými náležitostmi. Pokud je toto oznámení úplné, změna v účelu splňuje podmínky vyžadované stavebním zákonem, nezasahuje do práv třetích osob apod., stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívání stavby do 30 dnů ode dne podání oznámení, jinak oznámenou změnu v užívání projedná v řízení. Závěrem doplňuji, že užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je dle ust. § 178 odst. 1 písm. g) stavebního zákona přestupku, za který je možné uložit pokutu až do výše 500.000,- Kč.
Doporučuji tedy nejprve změnu projednat se stavebním úřadem a následně upravit prohlášení vlastníka.
