Dotaz:
Náš dům je novostavba z roku 2015 v Praze a jedná se o SVJ. V rámci požární ochrany je dům osazen EPS. Většina čidel systému EPS je umístěna ve veřejně přístupných prostorech, jako jsou garáže a chodby.
Některá čidla jsou však z důvodu požární ochrany umístěna v místnostech jako jsou uzavřená garážová stání, které mají vlastníci ve výlučném užívání, a primárně do těchto prostor mají přístup pouze tito vlastníci. Dále jsou některá čidla EPS umístěna ve sklepních kójích, které jsou uzamčené, sklepní kóje jsou ve vlastnictví jednotlivých členů SVJ.
Při pravidelných kontrolách EPS prováděných odbornou firmou se stává, že někteří vlastníci sklepů nebo uzavřených parkovacích stání nezpřístupní tyto prostory pro provedení pravidelné kontroly a to opakovaně.
Oznámení o provádění těchto kontrol je výborem SVJ prováděno včas a s dostatečným předstihem (minimálně 14 dní). Oznámení je vždy vyvěšeno na stránkách SVJ, nástěnkách, dveřích do společných prostor a výtazích.
Vždy tyto vlastníky upozorňujeme písemně na nezpřístupnění těchto místností, ale vlastníci nereagují a nezpřístupní místnosti ani při opakované kontrole.
Dotazy zní:
- Jak může SVJ efektivně postupovat a vyžadovat plnění zákonných požadavků?
- V případě, že by SVJ tyto vlastníky nahlásilo dotčeným orgánům, protože se nejspíš jedná o porušení předpisů na úseku požární prevence, kdo bude sankcionován? (celé SVJ jako právnický subjekt a faktický správce systému nebo i jednotlivý vlastník sklepu, případně výlučný uživatel garážového stání?)
- V případě, že SVJ bude za tyto vlastníky pokutováno, může SVJ pokuty přeúčtovat v ročním vyúčtování těmto vlastníkům?
- Na jakou instituci se má SVJ případně obracet, pokud chce i prostřednictvím dotčených orgánů vymáhat povinnosti po jednotlivých vlastnících je to například pouze soud nebo i jiná instituce? (napadá nás například HZS Hl. m. Prahy apod.)
Odpověď:
Vlastník sklepní kóje či výlučný uživatel garáže je povinen tyto prostory pro pravidelnou údržbu elektronické požární signalizace po předchozí výzvě zpřístupnit.
Předpokládám, že tato povinnost bude vyplývat přímo ze stanov SVJ, kterými se musí vlastník jednotky jakožto člen SVJ řídit.
Dále lze tuto povinnost dovodit také z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Dle ust. § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Dle ust. § 1183 odst. 1 občanského zákoníku se vlastník jednotky musí zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Možností, jak se bránit, když přístup do sklepa či garáže není umožněn dobrovolně, je hned několik. Lze se obrátit na soud, a to buď se žalobou na uložení povinnosti zpřístupňovat dané prostory nebo se žalobou na uložení povinnosti zdržet se odepírání přístupu do daných prostor. Jedná se o dvě různé žaloby vedoucí ke stejnému výsledku.
Za zvážení určitě stojí také postup vedoucí k nařízení prodeje jednotky, který poslední novelizace občanského zákoníku značně usnadnila.
Nařízený prodej jednotky je upraven v ust. § 1184 občanského zákoníku, dle jehož odst. 1 platí, že na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Požární bezpečnost v bytovém domě je povinno zajišťovat SVJ. Základní povinnosti právnických osob na úseku požární ochrany stanoví § 5 a § 6 zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZPO“).
Fyzické osoby však mají na úseku požární ochrany své vlastní povinnosti, které jsou uvedeny v ust. § 17 ZPO.
V tomto případě by orgánem státního požárního dozoru měl být hasičský záchranný sbor kraje, na který se lze obrátit a danou záležitosti s ním konzultovat.
Za porušení zákonných povinností může být uložen postih jak SVJ, tak fyzické osobě (§ 76 až § 79 ZPO).
Pokud by byla SVJ za porušení zákonné povinnosti uložena pokuta výhradně v důsledku toho, že vlastník sklepa či výlučný uživatel garáže odmítl umožnit přístup ke kontrole čidla EPS, na straně SVJ by se jednalo o škodu, jejíž náhradu by bylo možné vymáhat.
