Dotaz:
Řeším v SVJ zajímavý problém, jde o to, že máme společné rozvody teplé vody a v bytech jsou pak výměníkové stanice (ta ohřívá vodu pro topení i teplou vodu v bytech). Jejich vlastnictví a údržba jde, předpokládám, na vrub vlastníků bytu, ale je otázka na koho spadá starost o uzavírací ventil tohoto přívodu k bytu. Jestli je patří k trubce společného rozvodu a tedy SVJ nebo k tomu výměníku a tedy k bytu. Máme vycházet z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., dle kterého „Společné jsou: … rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů“?
Odpověď:
Definice společných částí je uvedena v ust. § 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), kde je stanoveno, že společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně; společnými jsou vždy mimo jiné pozemek, na němž byl dům zřízen, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Podle ust. § 1222 občanského zákoníku prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Takovým prováděcím právním předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“), které v ust. § 5 stanoví vyvratitelnou domněnku (tj. je zde možnost důkazu opakem), že společnými částmi domu jsou zejména (jedná se o demonstrativní výčet) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby. Dle ust. § 6 nařízení jsou společnými částmi domu dále rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií; a dále jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části; a taktéž veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací.
Citované nařízení vlády se tak aplikuje, není-li úprava společných částí obsažena v prohlášení vlastníka, pochopitelně dojde taktéž k aplikaci ust. § 1160 občanského zákoníku. Jinými slovy, pro vymezení společných částí je podstatná vůle vlastníka domu, je však nutné zdůraznit, že ust. § 1160 občanského zákoníku představuje tzv. kogentní ustanovení, od něhož se odchýlit nelze.
Dle ust. § 1175 občanského zákoníku vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. Z uvedeného ustanovení občanského zákoníku plyne, že vlastník bytu v rámci péče o svůj byt zpravidla pečuje i o společné části, včetně dobrého vzhledu celého domu. Povinnost údržby platí i pro ty společné části, které má vlastník vyhrazeny k výlučnému užívání, přičemž ve smyslu ust. § 1180 občanského zákoníku má vlastník povinnost je spravovat i přispívat na ně dle prohlášení vlastníka nebo stanov společenství vlastníků.
S ohledem na výše uvedené je tedy nutné rozlišit, co (ne)představuje společné části. Je nezbytné nahlédnout do prohlášení vlastníka, které může stanovit společné části s tím, že se však nesmějí odchýlit od ust. § 1160 občanského zákoníku. Pokud je v prohlášení vlastníka konkrétně uvedeno, že radiátory a jiná topná tělesa včetně termostatických ventilů nejsou společnou částí, správa a péče o ně dopadá plně na vlastníka. Mlčí-li však prohlášení vlastníka ohledně spolčených částí, pak je na místě aplikace ust. § 1160 občanského zákoníku ve spojení s nařízením, kdy dle ust. § 6 písm. e) nařízení se v případě rozvodů tepla v bytě včetně radiátorů, a to včetně termostatických ventilů, jedná o společné části, přičemž části rozvodů v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části. Dle ust. § 1180 občanského zákoníku,. nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Ve smyslu citovaného ustanovení občanského zákoníku záleží na konkrétním obsahu prohlášení vlastníka, popřípadě stanov společenství vlastníků, přičemž dle dikce zákona má vlastník jednotky povinnost udržovat na své náklady společné části, jež spadají do jeho výlučného užívání, přičemž míru příspěvku stanoví stanovy společenství vlastníků nebo prohlášení vlastníka.
