Dotaz:
V listopadu 2020 byl dokončen vkladem do katastru bezúplatný převod nebytového prostoru do majetku SVJ. Nabytí tohoto majetku dle zákona příjmem SVJ a SVJ zřejmě bude muset podat daňové přiznání. Hodnota nebytového prostoru dle posudku činí 580 000 Kč.
Odpověď:
ad1) Musí skutečně SVJ podat daňové přiznání k dani z příjmu?
Podle výjimky z povinnosti podat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob (§ 38mb písm. b) ZDP) SVJ nemá povinnost podat přiznání v případě, kdy má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy osvobozené od daně nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Z předmětu daně jsou přitom vyloučeny příjmy z dotací, příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, úhrad za plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor a příjmy z pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek (§ 18 odst. 2 písm. f) ZDP). Bezúplatné příjmy (vyjma dotací) zde tedy uvedeny nejsou, tudíž bezúplatný příjem, který vznikl SVJ z titulu bezúplatného nabytí dlouhodobého hmotného majetku (jednotky) do jeho vlastnictví, předmětem daně z příjmů je, a není přitom příjmem osvobozeným od daně (jinak by byl uveden v § 19b ZDP). Závěr je tedy jasný: za zdaňovací období, ve kterém SVJ nabylo jednotku (rozhodující je den nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí), musí být daňové přiznání podáno a bezúplatný příjem přiznán ke zdanění. Předtím se však SVJ mělo zaregistrovat k dani z příjmů (pokud tak neučinilo již dříve) – podat přihlášku k registraci bylo povinno podat do 15 dnů ode dne, kdy bezúplatný příjem přijalo (§ 39a odst. 3 písm. b) ZDP).
ad 2) SVJ dosud nemělo zákonnou povinnost daňové přiznání podávat. Hospodářský výsledek SVJ byl vždy roven nule a nulu bude SVJ vykazovat i k 31.12.2020. V jakém řádku daňového přiznání bude tento nepeněžní příjem ve výši 580.000 Kč vykazován?
Předně je třeba zdůraznit, že nulový výsledek hospodaření sám o sobě není důvodem k nepodání daňového přiznání (viz podmínky pro uplatnění výjimky z povinnosti podat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob uvedené v odpovědi na předcházející dotaz). Řada SVJ účetně vykazuje nulový výsledek hospodaření, a přesto má zdanitelné příjmy (např. úroky z prodlení).
O hodnotu bezúplatného příjmu poplatníka, pokud se o tomto příjmu neúčtuje ve výnosech a nejedná se o příjem osvobozený od daně nebo příjem, který není předmětem daně, nebo o příjem ve formě daru účelově poskytnutého na pořízení hmotného majetku nebo na jeho technické zhodnocení, se zvyšuje výsledek hospodaření (§23 odst. 3 písm. a) bod 14 ZDP). V souladu s účetními předpisy pro účetní jednotky, u kterých hlavní činností není podnikání, kterými se řídí i SVJ, se bezúplatné nabytí dlouhodobého hmotném majetku (věcného daru) určeného k plnění hlavní činnosti zaúčtuje do vlastního jmění. Zde je na místě připomenout, že SVJ může nabývat (úplatně i bezúplatně) jakýkoliv majetek výlučně pro účely zajišťování své hlavní (a jediné) činnosti, tj. zajišťování správy domu a pozemku (§ 1195 odst. 1 NOZ). Bezúplatné nabytí nebytového prostoru tedy není zaúčtováno ve výnosech SVJ, a hodnota nabyté jednotky proto musí být při „transformaci“ účetního výsledku hospodaření na základ daně z příjmů připočítána k výsledku hospodaření, a to na ř. 30 daňového přiznání.
ad 3) Musí SVJ za tento nebytový prostor zapsaný v katastru jako samostatná jednotka SVJ hradit daň z nemovitosti, popř. kdy poprvé ?
Jestliže se v listopadu 2020 stalo SVJ vlastníkem nebytového prostoru – jednotky vymezené ZOVB nebo NOZ (jednotka je předmětem daně ze staveb a jednotek podle § 7 ZDNV), musí nejpozději do 1. 4. 2021 podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Standardní termín pro podání přiznání je do 31. ledna (§ 13a odst. 1 ZDNV). Ale rozhodnutím ministerstva financí o prominutí příslušenství daně byla vzhledem k současné pandemii prominuta pokuta za opožděné podání přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2021, za podmínky, že k podání daňového přiznání dojde nejpozději dne 1. 4. 2021. Nepřesáhne-li roční daň částku 5 000 Kč, bude splatná najednou, a to nejpozději do konce května 2021 (§ 15 odst. 2 ZDNV).
ad 4) Shromáždění vlastníků rozhodlo, že daň z příjmu z titulu získání nebytového prostoru, uhradí jednotliví vlastníci ve výši svého podílu na účet SVJ. Existuje nějaká překážka, která by tomuto rozhodnutí bránila ?
Daň z bezúplatného příjmu ve formě nabytí nebytové jednotky, která bude sloužit v SVJ k zajišťování správy domu a pozemku (jinak by ji ani nemohlo nabýt do svého vlastnictví) lze považovat za náklad na správu domu a pozemku. Společenství jej hradí standardně jako jiné náklady – z příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku. Obecně tedy nevidím důvod, proč by daň nemohlo SVJ uhradit z již vytvořených finančních zdrojů (zpravidla ze záloh na správu domu a pozemku přijatých od vlastníků jednotek). Nicméně lze tento náklad financovat i z mimořádných jednorázových příspěvků vlastníků, dovolují-li takový postup stanovy, příp. jiné vnitřní předpisy SVJ.
Jinou otázkou je, v jakém poměru by měli uvedený náklad vlastníci uhradit. Standardním kritériem je výše spoluvlastnického podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1 NOZ). Ale ve vztahu k nákladům vlastní správní činnosti zákon určuje jiné kritérium – počet jednotek, tj. každý vlastník přispívá na tyto náklady nikoliv podle výše svého podílu, ale podle počtu jednotek, které vlastní. Na úhradě nákladů souvisejících s pořízením nebytového prostoru (daň z příjmů), ale i nákladů spojených s jeho následným provozem (daň z nemovitých věcí, opravy, údržba atd.) by se tedy vlastníci měli zřejmě podílet stejnou částkou za jednotku. Lze totiž předpokládat, že nebytový prostor bude sloužit k zajišťování vlastní správní činnosti – jako kancelář statutárního orgánu SVJ, archiv SVJ, schůzovní místnost apod.
