Dotaz:
Měli jsme ve správě dům, kde byly vlastníci fyzické osoby a jedna společnost bytových jednotek. Tento dům mám 6 bytových jednotek. Dům nezaložil SVJ. Při převzetí domu do správy jsme vytvořili pro všechny vlastníky výpočtové listy, které byly majiteli odsouhlaseny a podepsány. Ve výpočtovém listu měly nastaveny služby k vyúčtování (voda, odpad, úklid, energie, STA, správu, pojištění, revize, bezpečnostní služba). Dále na VL měli i příspěvek do fondu oprav. Při vyúčtování byly všechny tyto služby řádně vyúčtovány, ale jelikož neměli nastavené další položky k vyúčtování, ostatní služby jsme rozpustily proti tzv. fondu oprav (jedná se o služby právní a bankovní poplatky). Po předání vyúčtování nebyly žádné přípomínky. S majiteli domu byla smlouva ukončena a veškeré doklady jsme jim předali. Po předání většinová majitelka chce na nás nové vyúčtování s tím, že právní služby a bankovní poplatky chce vyúčtovat jako služby. Můj dotaz zní, zda tyto služby mohou být vyúčtovány proti tzv. fondu oprav a nebo se mají majitelům účtovat jako služby ostatní i když na tyto služby nebyl vytvořen předpis vyúčtovat jako služby.
Odpověď:
Na základě informací uvedených v dotaze je možné odpovědět pouze v obecné poloze, neboť se jedná o poměrně složitou situaci. Není jasné, kdo a čím jménem uzavřel smlouvu o správě domu a co bylo jejím obsahem; jako vhodné se jeví konkrétně uvedenou záležitost konzultovat s příslušnými odborníky na danou tematiku.
Nejprve je nutné se zabývat vznikem společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“), a to jak podle dnes již zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOVB“), který byl zrušen k 1. 1. 2014, tak i podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“). Podle ustanovení ZOVB společenství vlastníků vznikala přímo ze zákona (při splnění podmínek uvedených v ZOVB) a následně se musela konat první schůze shromáždění, a to nejdéle do šedesáti dnů po vzniku společenství vlastníků, kterou byl povinen svolat původní vlastník budovy. Na základě této první schůze shromáždění, na které musel být přítomen notář a na které se schvalovaly stanovy společenství vlastníků a proběhla volba jeho orgánů, došlo následně k zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku.
Zatímco podle NOZ společenství vlastníků vzniká až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Povinnost založit SVJ dle NOZ nastává, nebylo-li založeno již dříve, v domě, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotece, míněno tedy ke čtvrté převedené jednotce v domě. V souladu s ustanovením NOZ příslušný katastrální úřad již do veřejného seznamu nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce (míněno tedy páté), pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.
Vzhledem k tomu, že v domě je šest bytových jednotek, které vlastní různí vlastníci, předpokládáme tedy a odpověď vychází ze skutečnosti, že v domě vzniklo společenství vlastníků podle ZOVB, pouze nedošlo k jeho následnému zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Smlouvu o správě domu a pozemku tedy bylo oprávněno uzavřít pouze společenství vlastníků daného domu, respektive jeho statutární orgán.
Dále je nutné se zabývat otázkou, jaké platby je vlastník jednotky vlastně povinen hradit. Na vlastníky jednotek se jednak vztahuje povinnost přispívat na správu domu a pozemku (tedy hradit příspěvky na správu domu a pozemku), jednak jsou povinni platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby).
Správa domu a pozemku ve smyslu NOZ zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí, tedy i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku, a to z hledisek provozního a technického, správních činností a oprávněnosti sjednávat smlouvy včetně vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nařízení vlády 366“). Podle NOZ se za náklady spojené se správou domu a pozemku považují náklady na opravy a údržbu, modernizace a rekonstrukce společných částí, dále náklady na odměňování členů volených orgánů společenství vlastníků, na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti. Podobnými náklady vlastní správní činnosti se ve shodě s nařízením vlády 366 rozumí zejména náklady na bankovní poplatky, náklady na pořízení majetku sloužícího pouze pro vlastní správní činnost (jako příklad lze uvést počítač včetně softwarového vybavení) a jeho odpisy, náklady kanceláře společenství vlastníků (například vybavení kanceláře, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny v kanceláři), poštovné, náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku, náklady na vedení účetnictví a také náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek včetně provedení odečtů hodnot z oměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo.
Některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOS“). Pro účely ZOS se poskytovatelem služeb rozumí společenství vlastníků podle NOZ a příjemcem služeb vlastník jednotky podle NOZ. Nákladem na služby podle ZOS nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky. ZOS uvádí demonstrativní výčet služeb - službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. V souladu s Metodickým pokynem Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, mezi další služby, nevyjmenovány v demonstrativním výčtu v ZOS, mohou patřit například provoz schodišťových plošin pro osoby se sníženou pohyblivostí, provoz kamerových nebo jiných bezpečnostních systémů, automatické hasicí systémy, provoz vrátnice a ostraha objektu. Podle ZOS si rozsah poskytovaných služeb poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne společenství vlastníků. Příjemce služeb má právo, aby mu společenství vlastníků zálohy na služby včas vyúčtovalo, tedy poskytovatel služeb – společenství vlastníků skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb – vlastníkovi jednotky nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Z uvedeného vyplývá, že náklady společenství vlastníků spojené s jeho existencí a činností jsou tedy hrazeny z příspěvků na správu domu a pozemku, zatímco výdaje, popř. náklady za služby jsou hrazeny ze záloh na služby. Je tedy nezbytné z pohledu těchto dvou zmíněných plateb, které jsou vlastníci jednotek povinni hradit, rozlišit položky uvedené v dotaze.
V rámci příspěvku na správu domu a pozemku jsou hrazeny náklady na správu domu, pojištění, revize společných částí, právní služby a bankovní poplatky. Příspěvek do tzv. „fondu oprav“ uváděný v dotaze je část příspěvku na správu domu a pozemku, která se používá na krytí nákladů na opravu, údržbu, rekonstrukce a modernizace společných částí; účetně se obvykle jedná o dlouhodobou zálohu na příspěvek na správu domu a pozemku.
Výdaje za vodu, odpad, úklid společných částí, energie, STA a bezpečnostní službu jsou náklady na ceny poskytovaných služeb dle ZOS.
Na závěr je vhodné ještě zmínit, že NOZ řeší také některé otázky správy domu bez vzniku společenství vlastníků, pokud by se případně v tomto konkrétním případě jednalo o takovou situaci. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce a na správu domu a pozemku se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, přičemž k rozhodnutí svolává vlastníky jednotek správce. Pokud má některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Jestliže žádný takový vlastník jednotky není, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, což neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle NOZ náleží do působnosti shromáždění.
