Dotaz:
Máme situaci s domem, kde nově vznikne SVJ. Připravujeme stanovy a nevíme si rady s komíny. Jde o řadový dům o osmi jednotkách, kde každá jednotka má svůj vyvložkovaný komín. V prohlášení z roku 2001 není komín uveden jako vybavení jednotky a v části C (určení společných částí budovy) jsou uvedeny pouze základy, obvodové zdivo, hlavní stěny, střecha – sedlová, hlavní svislé a vodorovné konstrukce. Prosím o váš názor, zda v tomto případě posuzovat komíny jako společnou část budovy nebo zda ji brát jako vybavení jednotky s tím, že každý vlastník si bude revize, kontroly a čištění spalinových cest hlídat a zjišťovat sám.
Odpověď:
Které části nemovitosti (dříve domu) v rámci bytového spoluvlastnictví jsou částmi společnými, je v NOZ upraveno v § 1160. Podrobnější vymezení je pak obsaženo v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Společné části nemovité věci jsou pak povinně upraveny a vymezeny v prohlášení vlastníka. Prohlášení však slouží zejména k vymezení toho, co tvoří jednotku, resp. byt. To, co není jako byt vymezeno, je společnou částí nemovité věci. Z toho vyplývá, že i když některá část není v prohlášení jako společná vymezena, pokud není stanoveno, že je součástí jednotky-bytu, jedná se vždy o společnou část.
Podle § 1160 NOZ jsou společnými částmi ty části nemovitosti, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Odstavec dva tohoto ustanovení pak konkrétně uvádí, které části nemovité věci jsou společné vždy. Od tohoto obecného výčtu se nelze odchýlit ani v prohlášení vlastníka, ani např. dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej ale libovolně rozšířit. Pokud prohlášení vlastníka nebo jiný podklad určí, že společnou částí není některý z pojmů vymezený v § 1160 NOZ, bude dokument v této části neplatný a skutečný stav bude posuzován podle zákonného ustanovení. Společnými částmi jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízení nebo věcné právo vlastníků k tomuto pozemku, které zakládá právo mít na pozemku dům, dále stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky. A to vždy s ohledem na to, že části nemovitosti, které jsou společné, mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně (nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich „povahu sloužit společně“). Jako společnou část toto ustanovení určuje i zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To vše platí i v případě, že určitá společná část je přenechána některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Zařízením sloužícím jinému vlastníkovi je např. komínový nebo ventilační systém domu, který slouží více bytovým jednotkám.
Nařízení vlády o společných částech pak upravuje problematiku společných částí konkrétně. Podle § 5, písm. c) jsou společným i částmi rovněž komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče. Pokud je tedy celý objekt rozdělen na jednotky a v prohlášení nejsou komíny uvedeny jako součást jednotky, pak jsou společnými částmi domu.
