Dotaz:
Chtěl bych poprosit o radu jak má výbor SVJ správně postupovat v případě, že nás majitel bytu „nechce“ pustit do bytu. Potřebovali bychom provést:
1. revizi plynu ve stoupačkách (riziko úniku plynu),
2. výměnu vodoměrů ve stoupačkách po 5 letech (kterou musíme dělat ze zákona).
Nevíme jak správně postupovat a chceme se vyhnout problému v případě, že by s jedním nebo druhým bodem vznikl v budoucnu problém a my jsme ho jako výbor nedořešili.
Odpověď:
Dle ust. § 1175 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“), má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Dle ust. § 1183 odst. 1 NOZ se vlastník jednotky musí zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Povinnost vlastníka umožnit přístup do své jednotky či ke společné části, kterou tento vlastník výlučně užívá, v případě údržby, opravy, úpravy domu, nebo v případě umístění, údržby a kontroly zařízení k měření energií, jestliže o takové činnosti bylo řádně rozhodnuto, tedy vyplývá přímo ze zákona.
Předpokládám, že obdobné ustanovení budou obsahovat i stanovy SVJ.
Pokud se s vlastníkem nepodaří dohodnout tzv. „po dobrém“, je možné domáhat se vstupu do bytu u soudu. Žalobou se lze např. domáhat uložení povinnosti umožnit přístup do bytu, nebo naopak zdržení se porušování povinností. Jednou z možností je také podání návrhu na nařízení prodeje jednotky soudem.
Dle ust. § 1184 NOZ platí, že soud může na návrh osoby odpovědné za správu domu (tj. SVJ) nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Ve výstraze je nutné uvést důvod jejího udělení, upozornit na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a vyzvat vlastníka k tomu, aby se porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.
S podáním návrhu na nařízení prodeje jednotky musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka, o jehož jednotku se jedná.
Řešení této situace před soudem by však mělo být až tím nejzazším řešením.
V prvé řadě v každém případě doporučuji zaslat danému vlastníkovi jménem SVJ písemnou výzvu k tomu, aby z uvedených důvodů umožnil přístup do svého bytu. Doporučuji také uvést, že tato povinnost mu plyne ze zákona a (nejspíš) také ze stanov, a dále jej upozornit na to, že pokud přístup neumožní, bude nutné se s touto věcí obrátit na soud. Písemnou výzvu doporučuji zaslat prostřednictvím poštovního dopravce jako doporučenou zásilku a ponechat si doklad o jejím odeslání, případně také o doručení.
