Dotaz:
Můj dotaz se týká nově vzniklého společenství. Situace je v současné době taková, že vlastník nemovitosti (obec) založila SVJ se záměrem jednotlivé jednotky převést do osobního vlastnictví původním nájemcům. Veškeré náklady spojené se vznikem SVJ nese obec svým jménem. Společenství vzniklo v říjnu a prozatím nevznikají žádné náklady a současný vlastník (stále ještě obec) nepřispívá na správu domu a pozemku dle nově schválených stanov (jde o řadový dům, a proto si prozatím nájemníci hradí zálohy na všechny energie svým jménem). Jsou připraveny kupní smlouvy, které bude obec vkládat na katastr počátkem prosince. Vše se směřuje k tomu, aby nově zapsaní vlastníci začali platit příspěvky na správu domu a pozemku od ledna 2021. Je možné postupovat tak, že se účetnictví začne vést pro tento subjekt až od ledna tím, že se založí účet SVJ a vlastníci začnou hradit předepsané zálohy? Jak postupovat ve vztahu k povinnostem vést účetnictví od vzniku právnické osoby, zpracovat účetní uzávěrky za rok 2020, když k žádný účetním operacím prozatím nedošlo ani nedojde.
Odpověď:
V souladu s ustanovením § 1190 NOZ platí, že osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Toto tedy ode dne svého vzniku musí tuto činnost skutečně vykonávat, a to bez ohledu na počet vlastníků – členů tohoto SVJ. Společenství tedy musí svým vlastníkům (zde vlastníkovi) zejména předepisovat příspěvky na správu domu (viz § 1180 NOZ). Dále musí zjišťovat např. opravy a údržbu společných částí atd. V případě, kdy by příslušné doklady byly ještě dodavateli takových služeb (tj. spojených se správou domu) vystaveny na někoho jiného, než na SVJ (např. na obec) – tato by je měla přefakturovat tomuto SVJ s tím, že toto by je mělo uhradit, a to z příspěvků daného vlastníka, které mu před tím uhradí (viz § 1208 NOZ).
Účetnictví je nutno rovněž vést ode dne vniku SVJ – zápisu do veřejného rejstříku (tj. ode dne vzniku účetní jednotky). Vzhledem k výše uvedenému se nedomnívám, že by nemělo dojít k žádným účetním operacím. Nicméně pokud by k nim přece jen nedošlo, pak přesto má SVJ povinnost sestavit za tok 2020 řádnou účetní závěrku (tj. rozvahu, výkaz zisku a ztrát a přílohu) v souladu s vyhláškou č. 504/2002 Sb., a to i kdyby rozvaha a VZZ měly být „nulové“ (v takovém případě je však nutno tuto situaci vysvětlit v příloze účetní závěrky).
