Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1163

 Nahoru[Vznik jednotky výstavbou]

Jednotka může vzniknout na základě následujících právních skutečností:

1. zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka, dohody spoluvlastníků o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo pokud si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění manželů (§ 1164),
2. výstavbou na základě smlouvy o výstavbě (§ 1163),
3. rozhodnutím soudu při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění manželů (§ 1165).

Smlouva o výstavbě

Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek (§ 1170). Komentované ustanovení pak blíže určuje podmínky pro vznik jednotky na základě smlouvy o výstavbě (§ 1170), neboť stanoví přesný okamžik vzniku jednotky jako nemovité věci (§ 1159).

Podmínky pro vznik jednotky

Jednotka na základě smlouvy o výstavbě vzniká jako věc nemovitá, pokud jsou splněny obě následující podmínky:

1. dům je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a dále pokud
2. byt, který je součástí jednotky, je již navenek uzavřen obvodovými stěnami.

Je tak zřejmé, že jednotka se stává nemovitou věcí ještě v době, kdy není stavebně dokončena, tedy ještě jako jednotka rozestavěná. "Rozestavěnou budovu s jednotkami lze do katastru nemovitostí zapsat (jako samostatnou nebo jako součást pozemku či práva stavby) pouze současně se zápisem rozestavěných jednotek v ní vymezených."¹ Taková budova se zapisuje jako typ stavby "budova s rozestavěnými jednotkami".

Zápis rozestavěné budovy s jednotkami do katastru

Zápis rozestavěné budovy s jednotkami se provádí na základě návrhu na vklad, jehož přílohou musí být:

1. smlouva o výstavbě (§ 1170 a násl.),
2. prohlášení vlastníka s úředně ověřeným podpisem o vzniku rozestavěného bytu nebo nebytového prostoru podle 1163 v případě zápisu jednotky se způsobem využití rozestavěná jednotka (dokládá se pouze v případě zápisu rozestavěné jednotky) a
3. v případě, že výstavbou dotčené jednotky v domě jsou zatíženy, i předchozí souhlas oprávněné osoby z věcného práva (§ 1169 odst. 1),
4. stavební povolení nebo veřejnoprávní smlouva o provedení stavby, nebo kopie ohlášení stavby stavebnímu úřadu, nebo souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby, kopie oznámení stavby posouzené autorizovaným inspektorem stavebnímu úřadu doložené certifikátem vydaným autorizovaným inspektorem atd.

Jednotky vymezené podle ZVB

Výše uvedená pravidla jsou však aplikovatelná pouze pro jednotky vymezené podle NOZ. Pro jednotky vymezené podle ZVB platí pravidla uvedená v § 2 písm. a) a f) ZVB, která jsou ovšem velmi obdobná a podle kterých je:

e) rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni…