Komplexní rekonstrukce panelového domu v pasivním standardu

4.7.3

Komplexní rekonstrukce panelového domu v pasivním standardu

Ing. Jiří Beranovský, Ph.D, MBA

 NahoruKoncept rekonstrukce

Starší způsoby rekonstrukce se obvykle zabývají pouze zateplením a výměnou oken. Někdy se dokonce z úsporných důvodů provádějí tato dvě základní opatření pouze na jednotlivých částech domu. Trend neúplných rekonstrukcí bohužel přetrvává dodnes. Důsledkem je nevyužití potenciálu energetických a finančních úspor a pravděpodobné budoucí problémy se stavebními vadami.

Starší panelový dům má spotřebu přibližně od 130 do 260 kWh/m² za rok. Standardní současná rekonstrukce sníží spotřebu na 60–90 kWh/m² za rok. Komplexním řešením však není problém dosáhnout na pouhou polovinu takové potřeby tepla na vytápění, a to 20–30 kWh/m² za rok. Běžně lze dosáhnout hodnot obvyklých pro nízkoenergetické stavby. V některých případech, pokud to umožní tvarové dispozice, je možné jít i pod tuto hranici a dosáhnout tzv. pasivního standardu potřeby do 15 kWh/m² za rok. V každém případě je nezbytné použít systém centrálního větrání s rekuperací tepla.

Výše uvedená informace se jeví jako velmi silné tvrzení a je logickou otázkou: "Kolik to stojí?" Mnohem důležitější informaci však investorovi dávají ekonomická kritéria, jako například diskontovaná návratnost či čistá současná hodnota. Pro komplexní rekonstrukci v nejlepší kvalitě hovoří skutečnost, že čistá současná hodnota všech navrhovaných variant je kladná. Prostá návratnost standardní rekonstrukce je přitom 7–14 let, zatímco rekonstrukce ve střední kvalitě 9–15 let a v nejlepší kvalitě 10–18 let.

 NahoruZákladní principy konceptu

Výhodou konceptu komplexní rekonstrukce je, že veškeré nepříjemné zásahy v jednotlivých bytech se koncentrují do období několika dnů. Zásahů je sice více najednou, ale již se neopakují, jako je tomu u postupných dílčích rekonstrukcí.

EkoWATT v konceptu plní roli odborného garanta, koordinátora a autora.

Koncept využívá výsledných poznatků publikovaných v rámci výzkumného projektu VaV SP3g522107 podpořeného Ministerstvem životního prostředí v letech 2007–2010. Základními principy konceptu celkové rekonstrukce jsou:

• dosažení pasivního nebo minimálně nízkoenergetického standardu,

• dosažení energetických a finančních úspor tak, aby se rekonstrukce, v podstatě jakéhokoliv rozsahu, splácela z dosažené úspory provozních nákladů,

• minimální rizika a maximální uživatelský komfort při realizaci rekonstrukce a následném provozu.

Jedná se v podstatě o projekt typu EPC (Energy Performance Contracting), který garantuje optimální nastavení investičních a provozních nákladů realizované varianty rekonstrukce. Podmínkou garance nastavených parametrů je realizace konceptu jako celku, tedy realizace:

• doporučeného rozsahu energeticky úsporných opatření,

• doporučeného rozsahu ostatních "neúsporných" opatření (např. rekonstrukce výtahů),

• efektivní výběrové řízení k dosažení nejnižší ceny bez újmy na kvalitě včetně získání případného úvěru,

• realizační a porealizační kontroly.

S ohledem na rozsah a možný počet variant řešení je koncept postaven tak, aby bylo možné rekonstrukci přizpůsobit potřebám klienta.

 NahoruRozhodování o rozsahu rekonstrukce

Prvním krokem je společná prohlídka domu se zadavatelem. Výsledkem je rámcové stanovení rozsahu rekonstrukce a posouzení vhodnosti uvažované rekonstrukce.

Druhým krokem je zpracování technicko-ekonomické studie, která na základě prohlídky a zadání navrhne několik variant řešení. Nedílnou součástí je i rozpočet pro neenergetická opatření v oblasti infrastruktury domu, jako jsou například architektonické úpravy, výtahy, chodby, zábradlí, rozvody (elektroinstalace, stoupačky), nástavba apod. Energetická a neenergetická opatření budou zahrnuta do úvodní studie.

Informovanost obyvatel a otevřený postup při rekonstrukci je základním pilířem úspěchu akce. Obyvatelé domu musí být informováni o každém kroku příprav a o každé fázi rekonstrukce. Budou to oni, kdo budou investovat a nakonec sklízet plody svých rozhodnutí. K dosažení transparentnosti projektu jsou proto všichni obyvatelé informováni o stavu rekonstrukce v každé významné fázi. EkoWATT doporučuje následující nástroje pro prezentaci jako nedílnou součást konceptu:

• Odborník pozvaný na schůzi družstva nebo společenství vlastníků pomůže vysvětlit navrhovaný postup, celkovou koncepci i důležité detaily a zodpovědět případné dotazy.

• Detailní informační materiály distribuované do schránek jednotlivých bytů průběžně informují o jednotlivých etapách rekonstrukce.

• Přítomnost odborných poradců v předem stanovených konzultačních dnech pro možnost diskuse či vysvětlení dílčích detailů.

Posledním a nejdůležitějším krokem v této úvodní části je rozhodnutí o rozsahu rekonstrukce, které je nutné udělat na valné hromadě. Toto rozhodnutí je již v podstatě neměnné, protože určuje konečný rozsah projektu.

Výběrová řízení jsou pro celkový koncept podstatná ze dvou následujících důvodů:

• V první řadě slouží k zajištění optimálního poměru kvality a ceny projektu. Předpokládá se, že lze ušetřit minimálně 5–7 % nákladů z poptávané akce. Výběrová řízení jsou prvním stupněm garance optimálních nákladů.

• Druhým cílem je zpracování energetického auditu rekonstrukce s konkrétními nabídkovými cenami z výsledků výběrových řízení. Energetický audit slouží jako studie proveditelnosti pro stanovení velikosti energetických úspor. Studie hodnotí kritéria ekonomické efektivity uvažovaného projektu. Zároveň dává rámec pro garantované hodnoty úspory provozních nákladů, které slouží jako podklad pro rozhodnutí o udělení úvěru u bankovní instituce.

• Třetím důvodem je minimalizace případných podezření a maximální transparentnost. Výběrová řízení může v podstatě ihned zkontrolovat a vyhodnotit kontrolní komise.

 NahoruVýběrová řízení, zajištění financování a energetický audit

Výběrová řízení jsou zajišťována postupně podle logické chronologie projektu na následující služby a úkony:

• projektant,

• koordinátor stavby,

• stavební a technologické dodávky vyprojektovaných prací,

• bankovní úvěr.

Optimální poměr ceny a kvality je zaručen dostatečným počtem kvalitních uchazečů ve výběrových řízeních. Kvalitní průběh je zajištěn nezávislostí EkoWATTu na výsledku výběrového řízení a tím, že konečný výběr dodavatelských firem provádí klient.

 NahoruRealizace stavby

Základním garančním principem je kvalitní smlouva o dílo s relevantními zárukami, která klientovi zaručuje kontrolu v průběhu realizace, rychlé odstranění závad, dostatečné záruky po dokončení díla, případně pozáruční servis.

V průběhu realizace stavby se předpokládá provedení následující kontrolní činnosti:

• kontrola správnosti projektu,

• autorský dozor správnosti realizace energetického auditu (EA),

• případný nezávislý architektonický dozor,

• nezávislý stavební a technický dozor,

• případný dozor k čerpání úvěru, tedy několikastupňovou zprávu pro doložení správného čerpání úvěru v případě požadavků banky.

Nezávislý dozor je součástí garančního procesu, kontroluje, zda realizace probíhá podle stanoveného plánu.

 NahoruProvoz rekonstruované budovy

Po dokončení rekonstrukce objektu probíhá vyhodnocení skutečně dosažených finančních úspor. Součástí konceptu je proto i vyhodnocení provozu:

• po prvním roce provozu, kdy se odstraní případné nedostatky a navrhnou opravná opatření,

• po druhém roce od rekonstrukce. Obvyklá praxe je, že následné vyhodnocení slouží pro kontrolu dosažených energetických a finančních úspor,

• ve třetím roce od rekonstrukce EkoWATT nabízí kontrolu optimálního nastavení a rozúčtování topných nákladů dle platné legislativy.

 NahoruPŘÍPADOVÁ STUDIE K REKONSTRUKCI PANELOVÉHO DOMU

Tento článek představuje několik možných variant rekonstrukce panelového domu na příkladu konkrétní případové studie. Všechny předkládané varianty cílí na kvalitní bydlení s velmi nízkými provozními náklady na energie. Kvalita bydlení je chápána jak ve smyslu dostatečné kvality vnitřního prostředí (zejména dostatečné větrání a tepelný komfort), tak ve smyslu nového architektonického ztvárnění objektu.

Jednotlivé varianty řešení rekonstrukce splňují cíl maximálního snížení energetické náročnosti objektu a tedy i provozních nákladů pro obyvatele bytů při přijatelných investičních nákladech. Celkové platby za energie se v nejúspornější variantě mohou snížit až o 70 %. Například obyvatelé třípokojového bytu mohou za vytápění a přípravu teplé vody v tomto případě platit pouze 6 000 Kč místo původních 21 000 ročně. Na celý objekt toto znamená pokles ze současných nákladů cca 1,85 na cca 0,55 mil. Kč/rok.

K návrhu optimální kombinace úsporných opatření zahrnutých do rekonstrukce byla nejprve provedena energetická a ekonomická analýza rekonstrukce. Na základě této analýzy bude SVJ tohoto panelového objektu v nejbližší době rozhodovat o realizaci předkládaného záměru. Pokud bude rozhodnuto pro jakoukoliv z předkládaných variant, bude se jednat o průlomové pilotní řešení rekonstrukce panelového domu do pasivního standardu, které půjde příkladem ostatním panelovým domům v ČR.

 NahoruStavební popis objektu

Bytový dům Praze 4 z roku 1971 je vybrán jako pilotní projekt rekonstrukce panelového domu do pasivního standardu. Objekt je stavební soustavy VVÚ-ETA, má 12 NP s technickým podlažím. Technické podlaží je částečně pod úrovní terénu, většina z tohoto podlaží není trvale vytápěná. Objekt je ve svém původním stavu až na některé vnitřní úpravy a nové výtahy. Obvodové stěny průčelí a štítů jsou z pohledu tepelně-izolačního následující skladby: železobetonový nosný panel + 80 mm pěnový polystyren + železobetonová pohledová deska. Objekt má též původní dřevěná zdvojená okna a meziokenní vložky. Střešní konstrukce je dvouplášťová s odvětrávanou mezerou. Stropní panely jsou železobetonové. Strop technického podlaží má na interiérové straně souvrství izolačních desek Lignopor tl. 25 mm. Objekt je obdélníkového půdorysného tvaru v ose JZ – SV. Průčelní fasády s okny jsou tedy JV s lodžiemi a byty, SZ s byty a schodištěm.

 NahoruTechnická zařízení objektu

Zdrojem tepla pro vytápění a přípravu teplé vody v objektu je sídlištní CZT. Předávací stanice je v samostatném objektu. Příprava teplé vody nemá v objektu žádný zásobník. Teplá voda je dodávána přes výměníkovou stanici, která je společná se sousedním objektem. Rozvodné stoupací potrubí je opatřeno cirkulací. Systém odvětrávání bytů je původní s centrálním odtahovým ventilátorem s konstantními otáčkami a časovým režimem spínání umístěným na střeše. Stoupací odtahová potrubí jsou v šachtě vždy dvě na rozdělení pro kuchyňský provoz a dále pro WC a koupelny.

 NahoruProč právě tento dům?

Hlavním důvodem výběru tohoto objektu k pilotnímu projektu rekonstrukce je ochota obyvatel domu k inovativní rekonstrukci. Sdružení vlastníků jednotek (SVJ) sdružuje celkem 105 majitelů bytů, kteří se musí dohodnout. Hlavním cílem je, aby majitelé bytů neplatili žádné vícenáklady oproti standardní rekonstrukci, kterou je nutné uskutečnit v každém případě. Z uvedených důvodů SVJ prozatím odmítalo jakákoliv částečná řešení včetně výměny oken.

 NahoruPosuzované varianty rekonstrukce

Na základě energetické a ekonomické analýzy byly vytipovány optimální kombinace úsporných opatření, které byly předloženy majitelům bytů tohoto SVJ:

1. Základní varianta A-základ předpokládá kvalitní zateplení, větrání, zachování CZT na vytápění a přípravu teplé vody pomocí tepelného čerpadla. Kromě energetických opatření se předpokládá rekonstrukce vnitřních chodeb, vstupů, komplexní rekonstrukce stoupaček a příprava, vedení a kontrola stavby.
2. Druhá varianta A-lodžie + balkón navíc k základní variantě navrhuje rozšíření bytů o současný prostor lodžií a přístavbu nových předsazených balkónů.
3. Třetí varianta A-nástavba velmi odvážně doplňuje předchozí variantu o dvoupodlažní nástavbu na původní střeše objektu.
4. Čtvrtá varianta B-základ se od varianty A-základ liší efektivnějším vytápěním pomocí tepelného čerpadla vzduch-voda, které připravuje i teplou vodu.
5. Pátá varianta C-základ se od varianty A-základ liší větráním a přípravou teplé vody, kterou zajišťují nové lokální bytové jednotky. Vytápění je zachováno na původním systému z městské rozvodné sítě tepla CZT.

 NahoruVyhodnocení energetické náročnosti navržených variant

Porovnáme-li všechny varianty z energetického hlediska (viz následující tabulka), je patrné, že z hlediska potřeby tepla na vytápění dle TNI 730330 všechny nově navrhované varianty splňují kritérium pasivního standardu. Z pohledu klasifikace dle PHPP se pouze varianta C-základ dostává těsně nad hranu pasivního standardu. V každém případě podle PENB (Průkazu Energetické Náročnosti Budovy) jsou všechny varianty v klasifikaci A. Z hlediska celkové energetické náročnosti se nejlépe jeví varianta B-základ, protože předpokládá přípravu tepla i teplé vody pomocí tepelného čerpadla.