Několik aktuálních otázek z praxe na téma opravy a údržba (ne)společných částí domu

4.4.5

Několik aktuálních otázek z praxe na téma opravy a údržba (ne)společných částí domu

Mgr. Adriana Kvítková

V praxi se často vyskytují otázky směřující na opravy a údržbu domu, zateplení fasády, opravy a údržbu lodžií a balkonů, výměny oken.

Velká část společenství si neví rady, jelikož prohlášení vlastníka (pořízené před rekodifikací občanského práva, tj. před 1. 1. 2013) zdánlivě odporuje aktuální právní úpravě, konkrétně ust. § 1222 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen "NOZ", ("Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku."), a ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění, dále jen "nařízení vlády", jež upravuje výčet společných částí domu.

Zde bych chtěla upozornit, že jak předchozí právní úprava v ust. § 2 odst. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, dále jen "ZOVB", které obsahovalo výčet společných částí domu, tak i aktuálně účinná právní úprava v ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou ujednání, které obsahují demonstrativní výčet společných částí domu, a nemusejí být proto původcem prohlášením vlastníka zcela přejímány. Co ovšem musí být respektováno, je ust. § 1160 odst. 1 NOZ ("Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně") a § 1160 odst. 2 NOZ ("Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání."), stanovící jak obecný právní rámec společných částí domu (v odst. 1), tak jejich minimální rozsah (v odst. 2). Podle předchozí právní úpravy (ZOVB) společné části zákon vymezoval především účelem jejich užívání, tedy tak, že byly určeny pro společné užívání, míněno pro společné užívání vlastníků jednotek v domě, a rovněž platila zásada (vyplývající z ust. § 120 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů), podle které to, co není jednotkou (nebylo vymezeno jako jednotka), ale tvoří součást budovy jako věci, musí automaticky patřit do společných částí domu.

Je tudíž nutné i u starších prohlášení vlastníka…