Dotaz:
V Nařízení vlády 366/2013 Sb, § 5, odst. 1, bod f) je uvedeno, že balkony jsou společnými částmi domu, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Kdo však nese odpovědnost za stav balkonů? Může výbor, v případě životu ohrožujícího stavu balkonů, zejména zábradlí, jejich užívání zakázat? Rekonstrukce balkonu se pravděpodobně hradí z fondu oprav. Výměra balkonu se nezapočítává do podlahové plochy, může shromáždění SVJ schválit mimořádné příspěvky do fondu oprav uživatelům balkonů?
Odpověď:
Společenství vlastníků jednotek představuje zvláštní právnickou osobu založenou výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Jako každá jiná právnická osoba má i společenství vlastníků jednotek svůj statutární orgán, který jej navenek zastupuje. Ten, kdo přijal funkci člena voleného orgánu (ať již výboru či jako předseda SVJ), je ze zákona povinen vykonávat svou funkci s nezbytnou loajalitou i potřebnými znalostmi a pečlivostí. Uvedená povinnost tzv. péče řádného hospodáře zahrnuje nejen péči o svěřený majetek jako o vlastní, nejen svědomitost, ale i znalost umožňující rozpoznat hrozící újmu a konat vše pro její zabránění, jakož zajištění odborné pomoci. Jedná-li člen statuárního orgánu v rozporu s těmito zásadami, nese odpovědnost vůči celému společenství vlastníků.
Jestliže tedy správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníků jednotky a co je v zájmu všech vlastníků nejen nutné, ale i účelné pro řádnou péči o dům, ale i pro zachování nebo dokonce zlepšení společných částí, balkony jako společné části podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. nelze z uvedené péče vyjmout. Je však třeba upozornit, že tato koncepce platí jen pro nemovité věci rozdělené podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. V případě, že dům byl rozdělen na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., je rozhodující dikce prohlášení, kde může být stanoveno, že balkony jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek. I v tomto případě však platí, že nosné konstrukční prvky jsou společnou částí. Společenství vlastníků jednotek, v případě správy společných částí, zde prostřednictvím svého statutárního orgánu na místo jednotlivých vlastníků jednotek plní povinnost udržovat společné části stavby po celou dobu její existence tak, jak předjímá stavební zákon. Údržbou se přitom rozumí veškeré práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlužovala její uživatelnost. Z pohledu možného zproštění se odpovědnosti člena statutárního orgánu, který zjistil, že stavba trpí takovými vadami, které ohrožují životy a zdraví osob, se jeví jako vhodné, ohlásit tuto skutečnost stavebnímu úřadu ve smyslu povinnosti podle stavebního zákona. Je totiž otázkou, zda zákaz, aby jednotlivý vlastník závadný balkon nepoužíval, vyslovený v soukromoprávní rovině statutárním orgánem, bude dostačující pro případ jeho porušení vlastníkem a při případném vzniku újmy, anebo se jeví forma řízení resp. rozhodnutí před stavebním úřadem jako vhodnější, neboť o jeho závaznosti nelze pochybovat. Jestliže statutární orgán totiž učiní vše při zachování řádné péče, odpovědnost za případně vzniklou újmu neponese.
Je zřejmé, že jednání statutárního orgánu, pokud zjistí vážnou závadu stavby, nemůže vyústit v pouhá oznámení či vyslovení formálních zákazů. Správa domu a pozemku bude obnášet vždy zejména realizaci konkrétních kroků v praxi. Náklady na nezbytné opravy společných částí nese ze svých peněžních prostředků společenství vlastníků jednotek, nikoliv jednotlivý vlastník, byť společnou část výlučně užívá. Zákon také nebrání tomu, aby vlastníci, kteří mají balkony jako společné části ve svém výlučném užívání, přispívali na jejich správu více. Jestliže však otázka poměru příspěvku není upravena v prohlášení vlastníka, lze poměr výše příspěvků změnit pouze se souhlasem všech vlastníků. Ustanovení § 1214 občanského zákoníku se použije nejen na rozhodování per rollam, ale obecně na veškeré změny poměru výše příspěvku.
