7.2.5.2
Příjmy z nájmu členů SVJ
Ing. Zdeněk Morávek
Častým případem příjmů členů společenství vlastníků jsou příjmy z nájmu, které na ně jsou převedeny společenstvím jako podíl na příjmech z nájmu společných částí domu a nebytových prostor, které jsou ve spoluvlastnictví členů SVJ. V příspěvku bychom se zaměřili na případy, kdy členem SVJ je fyzická osoba.
Jak vyplývá z úpravy § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů jsou vždy příjmem z nájmu a vstupují do dílčího základu daně podle § 9 ZDP. Jedinou výjimkou je situace, kdy příjmy plynou z majetku, který je zařazen do obchodního majetku poplatníka, tj. je určen k podnikání. V tom případě by se jednalo o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP.
V případě příjmů z nájmu se základ daně stanoví jako rozdíl mezi příjmy a daňovými výdaji, tedy výdaji vynaloženými na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů, které je možné uplatnit buď ve skutečné výši, nebo v paušální výši, tj. ve výši 30 % z příjmů z nájmu, přičemž paušální výdaje mohou činit maximálně 600 000 Kč. Uplatnění skutečných výdajů je zejména v případě nájmu společných částí domu je velmi problematické, a navíc ve většině případů tyto výdaje nebudou příliš vysoké. Proto lze předpokládat, že v praxi bude výrazně převažovat uplatňování výdajů v paušální výši.
V případě nájmu jednotky by se muselo vycházet z nákladů na správu domu připadajících na pronajímanou jednotku a tyto náklady pak rozdělit mezi jednotlivé vlastníky podle výše jejich spoluvlastnických podílů. I v tomto případě lze předpokládat, že uplatnění výdajů v paušální výši bude výrazně převažovat.
SVJ pronajímá část střechy na umístění zařízení provozovatele internetu a dále část fasády, na které je umístěn reklamní billboard. Členovi SVJ je převeden podíl na těchto příjmech z nájmu ve výši 2 500 Kč. SVJ nevykázala žádné náklady, které by souvisely s dosahováním těchto příjmů.
Poplatník má možnost zvolit, zda uplatní skutečné nebo paušální výdaje. Vzhledem k tomu, že skutečné výdaje jsou nulové, SVJ žádné na členy nepřevedlo, poplatník zvolí paušální výdaje, které budou v tomto případě činit 30% z 2 500 Kč, tedy 750 Kč. Základ daně tak bude 1 750 Kč.
SVJ pronajímá nebytový prostor, který je ve spoluvlastnictví jednotlivých členů SVJ. Členovi SVJ je převeden podíl na těchto příjmech z nájmu ve výši 12 800 Kč a podíl na souvisejících výdajích ve výši 5 100 Kč.
Poplatník má možnost zvolit, zda uplatní výdaje ve skutečné nebo paušální výši. Paušální výdaje činí 30% z dosažených příjmů, tedy 30% z 12 800 Kč, což činí 3 840 Kč. Skutečné výdaje jsou vyšší, poplatník proto uplatní skutečné výdaje a dílčí základ daně tak činí 7 700 Kč.
K problematice stanovení základu daně je vhodné upozornit také na výklad GFŘ obsažený v pokynu D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení ZDP. Ten uvádí, že platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 ZDP o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.
Pokud uplatní poplatník výdaje v paušální výši, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9 ZDP. Znamená to tedy, že žádné další…
