3.5.3
Schvalování přizpůsobení a změn stanov SVJ
JUDr. Jiří Čáp
Pro schválení jakékoliv změny stanov SVJ na shromáždění se vyžaduje alespoň nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění (podle § 1206 odst. 2 NOZ), případně vyšší většina hlasů uvedená ve stanovách konkrétního SVJ (v takovém případě má požadavek stanov na vyšší většinu hlasů pro přijetí usnesení shromáždění přednost před zákonem.)
Na rozdíl od BD (kdy se pro změnu stanov vždy vyžaduje forma notářského zápisu), platí pro SVJ vzniklá po 1. 1. 2014, že se forma notářského zápisu vyžaduje pro změny stanov jen tehdy, kdy bylo SVJ založeno již za existence jednotek ve vlastnictví, a podle § 1200 odst. 3 NOZ při založení SVJ tedy musely mít stanovy formu notářského zápisu.
V případě, kdy bylo SVJ založeno (po 1. 1. 2014) uvedením náležitostí stanov již v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě, a podle § 1200 odst. 3 NOZ tedy nemusely mít stanovy formu notářského zápisu, nevyžaduje se forma notářského zápisu ani pro následné změny těchto stanov SVJ.
Pokud by však stanovy takto založeného SVJ po 1. 1. 2014 (kdy nemusely mít stanovy při založení SVJ formu notářského zápisu) obsahovaly ustanovení, podle něhož se jak pro přijetí stanov, tak pro schválení změn stanov vyžaduje forma notářského zápisu, pak by takové ustanovení stanov muselo být respektováno (jak to vyplývá z § 564 NOZ, neboť by se jednalo o situaci, kdy ujednání stran - jímž jsou schválené stanovy - vylučuje pro změny stanov jinou formu než formu notářského zápisu.
Jestliže by se však jednalo o případ, kdy "dobrovolně" byly stanovy schváleny formou notářského zápisu (ačkoliv to zákon nevyžaduje – např. při založení na základě prohlášení), avšak v ustanoveních stanov by se nepožadovala tato forma také pro změny stanov, pak by nemusely mít změny stanov formu notářského zápisu, byť byly stanovy při založení SVJ (po 1. 1. 2014) v této formě přijaty. Je to z toho důvodu, že ve smyslu § 564 NOZ by stanovy nevylučovaly schválení změn stanov jinou formou než formou notářského zápisu (formou veřejné listiny).
Změny stanov SVJ přijatých při "odloženém" založení a vzniku SVJ podle zákona č. 311/2013 Sb.
Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (účinný od 1. 1. 2014), upravuje některé podmínky převodu vlastnického práva k jednotkám nebo skupinovým rodinným domům ve vlastnictví bytových družstev vzniklých přede dnem 1. 1. 1992 (tj. přede dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku).
V rámci tohoto zákona jsou zařazena také zvláštní ustanovení o "odloženém" vzniku SVJ poté, co poklesne spoluvlastnický podíl BD na společných částech domu pod určitou hranici v tomto zákoně stanovenou (§ 24 tohoto zvláštního zákona).
SVJ se v tomto případě zakládá usnesením shromáždění vlastníků jednotek, přičemž ke schválení stanov se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Výslovně se současně stanoví, že ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ se v tomto případě nepoužije (nepoužije se tedy požadavek souhlasu všech vlastníků jednotek se stanovami v případě, kdy SVJ zakládají vlastníci jednotek). Zřejmě se však i v tomto případě použije § 1200 odst. 3 NOZ, takže stanovy vyžadují formu veřejné listiny (notářského zápisu), byť se v samotném zákoně č. 311/2013 Sb. nic výslovně neuvádí.
Změny těchto stanov se schvalují nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, případně vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách (podle § 1206 odst. 2 NOZ).
Vzhledem k tomu, že přijetí stanov při tomto "odloženém" založení SVJ zřejmě vyžaduje formu veřejné listiny (formu notářského zápisu), vyžaduje i každá následná změna těchto stanov formu notářského zápisu.
NahoruPočet hlasů potřebných pro přizpůsobení stanov
Přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nové právní úpravě podle přechodného ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ
Při přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1.1. 2014 nové právní úpravě (které musí být uskutečněno nejpozději do 31. 12. 2016 podle § 3041 odst. 2 NOZ byla vedena diskuse o počtu hlasů vlastníků jednotek potřebných pro přizpůsobení stanov SVJ. V případě prvního problému (potřebný počet hlasů pro schválení přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1.1. 2014 nové právní úpravě) se odborná veřejnost posléze sjednotila na závěru, že se požaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek podle § 1206 NOZ, pokud dosavadní stanovy neurčovaly…
